【投资机会】 固收视角：二手房成交热度延续 高频数据核心观点

【投资机会】 固收视角：二手房成交热度延续

高频数据核心观点

【震撼发布】

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5 月第二周，地产方面，新房热度回落，二手房热度基本延续，挂牌价近期略有下行，一线冰山指数环比小幅下行，上海量价表现相对领先。生产端来看，工业方面，铁路货运量边际上行，行业开工率分化，化工链开工率下行；建筑业方面，水泥供需环比基本走平，黑色供给偏弱，需求修复，沥青开工低位上行；外需方面，吞吐量热度略有回落，但仍有韧性，RJ/CRB、BDI 等运价指标近期偏强，韩国与越南出口维持韧性；消费方面，出行热度修复，航班执行同比较前值下降，汽车消费同比略有修复；价格方面，原油价格下行，有色价格分化，黑色价格上行。
1、消费：出行热度维持韧性，汽车消费同比略有修复1）出行：出行热度维持韧性，航班执行数量同比较前值下降。
2）商品消费：汽车消费同比略有修复，快递揽收同比较前值下降。
2、地产：二手房成交热度延续，房价略有下行1）新房方面：新房成交热度略有下行，结构上二线城市相对领先。
2）二手房成交方面：二手房成交小幅回升，北京/深圳市场热度有回升，成都偏弱。
3）挂牌量价：二手房挂牌量/价指数均环比下行。
4）土地：土地市场溢价率季节性下行，土地成交量低位运行。
3、生产：铁路和公路货运量同比分化，行业开工率回落1）综合指数：铁路和公路货运量同比分化；用煤日耗同比较前值下降，水力发电同比较前值下降，煤价上升。
2）中上游：焦化/地炼开工率同比整体平稳。
3）下游：PTA/江浙织机/聚酯开工率偏弱。
4、建筑业：建筑业施工资金同比降幅收窄，黑色需求略有修复1）资金到位率：建筑业资金到位率同比降幅收窄。
2）水泥：水泥供需环比基本走平，库存同比较前值下降，价格下降。
3）黑色：黑色供给偏弱，需求修复，库存同比较前值上升，价格上升。
4）沥青、PVC 与苯乙烯：沥青开工率环比上升，价格上升；PVC 开工率同比较前值下降，苯乙烯开工率同比上升。
5、外需：吞吐量热度延续，运价偏强
1）运量方面，港口累计完成货物吞吐量和集装箱吞吐量同比维持高位。
2）运价方面，①RJ/CRB 同比有所上行；②波罗的海干散货指数（BDI）有所上行；③CCFI 指数环比上行，SCFI指数环比上行。CCFI 方面，除欧洲航线外，各航线环比同比均有所修复。上海港方面，多数航线运价回升，除波斯湾航线外，其余远洋航线运价均有上行。
3）韩国、越南出口维持韧性：韩国4 月出口额同比有所回升，越南4 月出口额同比维持韧性。
4）海外经济来看，欧元区4 月PMI 终值录得52.2，与路透社此前预期值一致；此外，欧元区5 月Sentix 投资者信心指数报-16.4，较前值-19.2 明显回暖走强。美国相关经济数据方面，美国4 月季调后非农就业人口新增11.5万人，较前期数据有所回落。
5）进口运价方面，国内进口运价（CDFI）环比上行。
6、价格：原油价格下行、有色价格分化、黑色价格上行1）综合指数来看，外盘RJ/CRB 指数上行，内盘南华工业品指数上行。
2）分项来看，原油价格下行，有色价格分化，黑色价格上行，猪肉价格下行、蔬菜价格下行。
出行热度维持韧性
出行热度维持韧性，航班执行数量同比较前值下降。①城内出行方面，截至5 月9 日当周，9 个重点城市地铁客运量环比+0.4%（前值为+0.1%），同比为+7.2%（前值为+0.8%）；截至5 月3 日，拥堵延时指数同比+3.1%（前值为-3.0%）。
②城际出行方面，截至5 月2 日当周，国内航班（不含港澳台）/国际航班执行航班数量同比-2.4%/-0.7%（前值为-1.9%/-0.2%），执飞率81.1%/76.8%（=执行航班数/计划航班数，前值为82.5%/81.9%，上年同期为86.1%/84.9%）。
汽车消费同比零售略有修复，快递揽收同比较前值下降。①服务消费方面，截至5 月9 日当周，电影票房环比+42.6%（前值为+2.1%），电影票房同比上年+13.4%（前值为-17.6%）。②耐用品方面，乘联会口径4 月1 日-30 日乘用车零售/批发同比上年同期-20%/-3%（前值为-24%/-15%）。③非耐用品方面，截至5 月3 日当周，轻纺城销量同比+11.6%（前值为+41.0%）；截至5 月3 日，快递揽收量同比-6.0%（前值-3.3%），同比较前值下降。
政策端：近两周促消费扩内需政策密集发力。中共中央政治局4 月28 日召开会议，强调深入挖掘内需潜力、扩大优质商品和服务供给、推动消费升级，并部署实施服务业扩能提质行动。文化和旅游部启动全国五一文旅消费周，并在“5·19中国旅游日”活动期间（4 月23 日至5 月31 日）推出“乐购国潮5·19”惠民活动，联合多家在线旅游及电商平台通过开设带货专场、上线旅游盲盒、发放满减券等方式激发消费潜力。地方层面，“五一”假期各地举办约1.37 万场次文旅消费活动，发放超2.84 亿元消费券，北京、湖南、陕西等地持续完善入境便利化措施。5 月1 日起，江苏、上海、湖北、重庆等地全面实施以旧换新自主品类补贴，在国家规定的10 类产品基础上新增厨电、清洁电器、智能家居等消费品；黑龙江、河南等地抢抓消费旺季推出系列促消费活动；广西印发《2026 年广西促消费提质扩容总体方案》，力争全年举办超5000 场次促消费活动、带动消费超5000 亿元；天津印发《天津市增强消费品供需适配性进一步促进消费的实施方案》，以消费升级引领产业升级。
二手房成交热度延续，房价略有下行
（1）成交数据。
①新房成交热度略有下行，结构上，二线>一线>三线。截至5 月8 日，30 城商品房成交面积周同比去年同期-27.6%(前值67.7%)，基数扰动较大，一二三线成交面积同比去年同期-37.1%/-10.9%/-42.8%(前值为+74.6%/+28.7%/+153.8%)。
合并来看，五月上半月新房成交同比-3.38%（四月下半月前值+8.59%）。

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②二手房成交小幅回升，结构上，一线>三线>二线。截至5 月8 日，26 城二手房成交面积周同比去年-1.2%(前值-5.1%)，其中一二三线同比+6.3%/-5.1%/-0.8%(前值+6.3%/-10.2%/-2.8%），5 月上半月二手房成交同比+13.26%（4 月下半月前值+4.22%）。

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③高能级城市热度分化。截至5 月9 日，北京/深圳/广州/成都新房成交热度同比有所下降，北京/深圳二手房成交热度同比较前值小幅上行，成都数据偏弱。
（2）挂牌量跌价跌。挂牌方面，截至5 月3 日，城市二手房出售挂牌价/量指数周环比-0.0%/-13.1%，结构上，各线城市二手房出售挂牌量/价指数均环比下行。
（3）土地量低位运行，溢价率季节性下行。成都市1 宗地块底价成交，南昌市1 宗地块溢价成交，溢价率为12.50%，深圳市一宗地块底价成交。截至5 月9 日，百城土地成交面积周环比59.90%，同比2.90%；供应面积周同比14.34%；土地溢价率同比-1.8pct；土地成交总价周环比125.33%，同比-71.61%。
（4）政策方面，上周房地产政策在供需两端持续发力。供给端方面，上海“十五五”拟新增建设者管理者之家床位12万张以上，保租房将扩容提质、多元筹措，推出普惠性青年安居政策，通过多举措缓解青年租房压力；需求端方面，惠州市住房公积金管理中心印发《关于优化住房公积金使用政策的通知》，推出多项公积金使用优化举措，促进房地产市场平稳健康发展，切实满足居民刚性和改善性住房需求，新政自印发之日起正式施行。
建筑业边际略有修复，工业开工率回落
（1）电力方面，用煤日耗同比较前值下降，水力发电同比较前值下降，煤价上升①用煤日耗同比较前值下降。截至5 月7 日，25 省动力煤终端用户日耗同比为-10.5%（前值为+6.2%）。
②水力发电同比较前值下降。截至5 月9 日，三峡水库日均出库流量的周同比为+48.5%（前值为+59.9%）。
③煤价上升。截至5 月9 日，煤价环比+2.1%（前值+0.9%）。
（2）建筑业施工资金同比降幅收窄，黑色供需偏弱①建筑业资金到位率同比降幅收窄。截至3 月18 日，样本建筑工地资金到位率为50.7%，环比+7.9pct，同比-6.83pct（前值-14.42pct）。其中，非房建项目资金到位率为63.2%，环比+19.6pct，同比+3.61pct（前值-15.64pct）；房建项目资金到位率为47.1%，环比+6.1pct，同比-0.33pct（前值-6.31pct）。
②水泥供需环比基本走平，库存同比较前值下降，价格下降。需求端，截至5 月8 日，水泥发运率同比+0.5pct（前值为-0.7pct）。供给端，截至5 月8 日，磨机运转率同比-3.3pct（前值为-4.8pct）。库存端，截至5 月8 日，水泥库容比周环比 0pc（t 前值为+0.5pct）、同比+0.1pc（t 前值为+1.3pct）。价格方面，5月 9日当周水泥价格环比-1.2%（前值-1.2%）。
③黑色供给偏弱，需求修复，库存同比较前值上升，价格上升。需求端，截至5 月8 日，建筑钢材成交量周同比为+23.2%（前值为+7.5%）。供给端，钢材供应边际缓解，截至5 月7 日，全国高炉开工率同比-1.9pct（前值为-1.8pct），截至5 月8 日，螺纹与线材产量同比-8.8%（前值为-8.4%）。库存方面，截至5 月7 日，螺纹钢库存周同比+14.8%（前值为+13.4%）。价格端，截至5 月8 日，铁矿石价格环比+3.6%（前值+0.3%），螺纹钢价格环比+2.3%（前值为+0.4%）。
④沥青开工率低位上升，价格上升。截至5 月6 日，沥青开工率周环比+2.2pct（前值为-2.2pct），同比-10.4pct（前值为-14.6pct）。截至5 月8 日，沥青价格周环比+2.7%（前值+6.8%）。
⑤PVC 开工率同比较前值下降，苯乙烯开工率同比上升。截至5 月7 日，PVC 开工率同比为-6.8pct（前值为-5.3pct）。
截至5 月7 日，苯乙烯开工率同比为+2.8pct（前值为+1.8pct）。
（3）铁路和公路货运量同比走势分化，行业开工率回落①铁路和公路货运量同比走势分化。截至5 月3 日，铁路货运量同比为+5.0%（前值为+2.1%）,高速公路货车通行量同比为-7.1%（前值为+0.1%）。
②焦化/地炼开工率同比整体平稳。截至5 月6 日，焦化开工率同比为-0.2pct，较前值保持不变（前值为-0.2pct），地炼开工率同比为+7.9pct（前值为+7.6pct）。
③PTA/ 江浙织机/ 聚酯开工率偏弱。截至5 月8 日，PTA/聚酯开工率同比分别为-10.9pct/-10.4pct （ 前值-10.8pct/-10.5pct），截至5 月7 日，江浙织机开工率同比为-9.0pct（前值-3.3pct）。
④半/全钢胎生产开工率同比较前值下行。截至5 月8 日，半/全钢胎开工率同比分别为-10.3pct/+4.3pct（前值为-1.0pct/+6.3pct）。
吞吐量热度下行，运价偏强
（1）运量方面，截至5 月9 日，港口累计完成货物吞吐量与集装箱吞吐量环比-2.4%/-1.5%（前值+4.1%/+3.0%），同比-2.4%/+3.5%（前值-9.3%/-0.8%），基数有扰动。
（2）运价方面，①RJ/CRB 同比+34.8%，前值+33.5%；②截至5 月9 日，波罗的海干散货指数（BDI）周均环比+10.2%（前值+9.1%），同比+119.4%（前值+110.0%），同比有所上行；③中国出口集装箱运价(CCFI)与上海出口集装箱运价(SCFI)环比+0.7%/+2.2%（前值+1.9%/-0.6%）。具体来看，CCFI 方面，除欧洲航线外，各航线环比同比均有所修复。
上海港方面，多数航线运价回升，除波斯湾航线外，其余远洋航线运价均有上行。
（3）韩国、越南出口维持韧性，韩国4 月出口额同比+48.30%（前值为+48.0%），越南4 月出口额同比+21.60%（前值为+28.73%）。
（4）海外经济来看，欧元区4 月PMI 终值录得52.2，与路透社此前预期值一致；此外，欧元区5 月Sentix 投资者信心指数报-16.4，较前值-19.2 明显回暖走强。美国相关经济数据方面，美国4 月季调后非农就业人口新增11.5 万人，较前期数据有所回落。
（5）进口运价方面，国内进口运价（CDFI）环比前一周+7.8%（前值+2.4%），截至5 月9 日，煤炭/粮食/铁矿石运价指数周均环比分别为+0.86%/+0.49%/+1.82%（前值+0.54%/-0.02%/-0.09%）。
猪肉价格下行，蔬菜价格下行
猪肉价格下行，蔬菜价格下行。截至5 月9 日，农产品批发价格200 指数周均环比下行0.1%。猪肉/牛肉/羊肉/白条鸡平均批发价周环比-0.2%/-0.2%/-0.1%/-1.4%，蔬菜/水果周环比-1.3%/+0.4%，鸡蛋周环比+2.3%。猪肉价格下行，主因供给端出栏仍较充足，而终端消费恢复有限，屠宰端采购偏谨慎，供需阶段性偏宽松压制价格；蔬菜价格下行，前期不利天气影响减弱，蔬菜批量入市，春节假期结束后囤货需求减弱。
原油价格下行、黑色价格上行
内盘方面，截至5 月9 日，南华工业品指数周环比+0.2%，铜/铝周环比为+1.2%/-0.6%。铁矿石/焦炭/螺纹钢价格周环比+3.6%/+1.2%/+2.3%，水泥/玻璃价格周环比-1.2%/-0.3%。外盘方面，RJ/CRB 指数周环比+0.8%，布油周环比-5.9%，LME 铜/LME 铝环比为+2.51%/+0.25%。
（1）原油价格下行。供给端偏空，中东风险溢价从战争转向谈判预期下的风险溢价回吐，节奏上在“停火谈判预期”与“冲突反复”之间快速切换，OPEC+延续增产预期，美国页岩油供给维持韧性，市场对后续供应宽松亦有升温；需求端偏弱，美国4 月就业强于预期、失业率持平，降息预期仍偏收敛，中美关税阶段性缓和对风险偏好有利好。库存端偏多，截至5 月6 日美国库存变化-753.7 万桶（金十数据预期-329.1 万桶）。
（2）黑色系整体偏强运行。节后复产与补库带动价格修复，“金三银四”施工旺季下终端建材成交量环比小幅放量，表观消费有所回升，总库存延续去化，但节奏放缓，基建端发力形成边际支撑，但地产链需求修复力度仍有限，粗钢平控预期对价格有支撑。铁矿石方面，钢厂节后刚需补库支撑现货，港口库存持续回落带动矿价偏强运行。双焦方面，焦炭第三轮提涨仍在博弈，但焦煤供应相对平稳。
（3）铜价上行。海外部分矿山复产延后强化矿端收紧预期，叠加亚洲废铜供应偏紧、中东冲突对硫酸等铜生产原料的扰动，对价格形成支撑；但美国就业偏强、降息预期收敛，限制上行动能。中长期看，电网、新能源、AI 数据中心与电气化需求逻辑未改。
风险提示：1)政策推进不及预期：政策落实节奏和落地效果存在不确定性，经济修复速度可能偏缓。2)海外经济和地缘政治风险的不确定性：海外经济数据波动，地缘政治风险加大，外需回落或会对经济造成进一步拖累。

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