【市场热点】 REITS行业26年7月观点及配置建议：二级估值压制因素

【市场热点】 REITS行业26年7月观点及配置建议：二级估值压制因素减弱...

一、二级市场要点：26M6中证REITs全收益指数累计-2.0%（1-24日指数累计-6.1%，25-30 日指数累计+4.5%），整体延续2 月以来下跌趋势，下半月走出“深V”，“深V”前半段或主要由于科技“抽水”、红利资产整体逆风，后半段则或与多项市场支持举措有关。受二级市场持续下跌带动一二级估值差收窄甚至倒挂的影响，26M6个券打新出现亏损（26M6上市的首批商业REITs中，砂之船/首农/唯品会/上海地产上市4日累计涨跌幅分别+10%/0%/-1%/-6%，年内首现打新亏损），认购热度骤降（26M6询价的第二批商业REITs平均参与询价机构家数和网下认购倍数分别12家、1.5倍，26M5首批商业REITs平均74家、73倍），或推动后续实际供应节奏放缓，流动性担心预期或缓解。

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基本面：26Q1各板块EBITDA同比增速中位数由高到低排序为：消费（+8%），保租房（+5%），交通（+2%），市政（-7%），能源（-12%），仓储（-12%），产业园（-14%）。展望Q2业绩，鉴于宏观社零增速逐月放缓，零售行业4-5月数据亦呈现边际走弱（购物中心客流、销售额同比增速放缓至小个位数，奥莱4、5月份客流量普遍呈现同比转负），认为消费板块业绩或维持Q1超预期特征且分化或加剧，Q3或亦难形成反转，其他板块或延续Q1板块间分化趋势。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

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投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"

【真实见证 ? 财富传奇】

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张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
估值：26 年6 月末，产权派息率/经营权IRR 平均分别4.7%/5.0%，与10Y 国债收益率的利差分别位于历史98%/62%分位。具体来看：（1）全局方面：REITs全市场P/NAV平均1.06倍，处于历史38%分位；（2）产权REITs方面：派息率平均4.7%，与10Y国债收益率利差298 bps、位于历史98%分位，其中，办公类产业园/厂房/仓储估值来到历史极低（派息率5.8%/5.0%/5.0%，利差100%/100%/97%分位数）但基本面仍承压、部分标的或存在估值陷阱，IDC/保租房估值亦在历史低位（IDC/市场化保租房/非市场化保租房派息率3.7%/3.3%/3.0%，利差80%/69%/69%分位数，IDC 或需关注8 月初解禁前交易资金抢跑风险及其可能带来的超跌反弹机会），消费估值则仍在历史中枢（派息率4.3%，与10Y 国债利差位于56%分位数），商业不动产中零售/办公派息率分别4.5%/5.0%（较可比基础设施REITs约高20 bps）；（3）经营权REITs方面：中债IRR平均5.0%（高速/能源/市政分别6.8%/3.0%/2.6%），与10Y国债利差326 bps，位于历史中枢附近（62%分位数），高速板块配置价值或逐渐回归。
配置建议：（1）二级市场：前期压制估值的不利因素在减弱，整体估值来到中低位置，在基本面难有催化的预期下，可选择性配置低估值高业绩确定性板块和标的。a. 估值层面，目前REITs整体估值已回落至历史中下位置，实际供应节奏有望放缓，前期压制估值的不利因素在减弱；b. 基本面层面，4-5月宏观内需数据持续走弱，零售行业数据也提供一定佐证，7月中下旬即将披露的REITs二季报或难超预期；c. 利率层面，在内需数据持续走弱情况下，利率下行空间有望打开；d. 大类资产角度，若科技抱团资金出现局部外溢，具备红利属性的REITs或有望迎来估值修复；e. 标的层面，关注二季报业绩确定性强、相对低估值的板块或标的，如保租房板块、消费板块中的【华夏华润消费REIT】、交运板块的【中交REIT】【苏交REIT】【招商高速公路REIT】。（2）一级市场：相对二级的估值优势已显著收窄，甚至部分一级标的估值已高于可比二级估值，因此建议缩小一级参与范围，其中，战配关注资产质量高、相对稀缺且定价相对友好的标的，如【华润商业】、【华润电力】等，打新鉴于近期市场已现“破发”，建议缩圈至高安全垫标的，如【新城商业】等。
风险提示：REITs二级市场基本面改善不及预期，REITs流动性改善不及预期，宏观流动性改善不及预期，一级供应超预期，一级市场持续“破发”等。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

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股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

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炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

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每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

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投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"