【价值挖掘】 房地产：近期高溢价地块频现有何信号意义？ 5 月底

【价值挖掘】 房地产：近期高溢价地块频现有何信号意义？

5 月底核心城市土地市场迎来小高峰，上海四批次5 宗土地成交，其中2 宗地块超过中止价并进入第二轮竞价，成交溢价率冲破40%，创年初以来的热度新高，另外杭州萧山区北干西地块超40%溢价率成交，苏州金鸡湖东再现地王，溢价率达30%。高溢价地块频现，有何信号？

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事件评论
这批高价地的盈利空间如何？最近沪苏杭成交的6 宗高溢价地块，若对标可比在售项目，按中性偏谨慎的量价预期做静态测算，预计平均可兑现的销售净利率在5%左右，今年1~4月份9 家重点房企获取的总价10 亿元以上地块，根据我们前期研究报告的结论，平均销售净利率在7%~8%左右，去年全年该指标也基本相当，可见近一两年重点房企拿地盈利水平大致稳定在大个位数区间，高溢价地块的盈利水平相对略低，但也能保有一定利润。
土地出让的起拍价有何趋势？尽管成交溢价率高企，但项目盈利水平不至于过低，背后是土地出让的起拍价有适度降低，只要地块位置够好，靠市场的自发调节最终成交楼面价不会低，同时土地竞买营造出相对积极的局面，有利于市场的良性发展和长期稳定。从可比地块情况来看，本轮上海虹口成交的2 宗地块，起拍价均为80000 元/平，低于去年一季度金茂璞元的起拍楼面价85001 元/平，尽管本轮出让地块的素质略次于璞元，但起拍价的降幅可能更大；杭州萧山成交的北干西地块，起拍楼面价为20000 元/平，容积率2.4，低于附近于去年4 月成交的潮越万象府22000 元/平的起拍价（容积率2.5），而土地素质接近；苏州工业园区的金鸡湖低密地块，去年7 月成交地块的起拍楼面价为60000 元/平，今年5 月底新出让地块的位置更核心，容积率有所升高，起拍价调整为53000 元/平。但起拍价的变化或许并不是普遍趋势，部分处于远郊的地块，起拍价的调整并不明显，比如上海青浦重固区域，某房企近几年接连拿地布局，前期项目销售情况较好，去年同期素质接近的地块起拍价为15500 元/平，容积率2.0，今年新出让地块的起拍价提高至16000元/平，容积率降至1.7，起拍价的变动不明显，且不出意料的是两宗地最终均以底价成交。

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政府供地策略及后续供地节奏如何？以上海为例，本次出让的全部5 宗地块，前期均进行了官方规划调整优化，形式涵盖了控规的局部微调、用地性质的转换、公建用地改为住宅、保障房转为普通商品房等，这是上海通过盘活存量建设用地补充住宅供应的典型批次，其他地方政府的供地思路也有一致性。上海在四批次供地结束后，马上官宣了五批次即将推出的5 宗纯商品房用地，预计在6 月底开拍。土地市场小高峰叠加近期高端市场销售转暖，各地政府或将适度增加土地供应，以缓解年初以来土地市场过于冷淡的局面。
投资建议
近一两年重点房企获取项目的平均销售净利率稳定在大个位数水平，高溢价率地块的盈利水平相对略低，但也能维持一定的利润空间，背后是土地出让的起拍楼面价有适度降低，土地竞买营造出相对积极的局面，但远郊预期底价成交的地块可能起拍价的调整并不明显。建议重视具备轻库存、高效率、好区域和较强产品力的优质房企，拿地力度和销售兑现情况可能相对更好。
风险提示
1、市场、政策等因素影响利润兑现；2、简易测算模型精准度有限。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

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科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

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