【价值挖掘】 公募REITS一季度报告业绩深度解析：亮点与压力并存

【价值挖掘】 公募REITS一季度报告业绩深度解析：亮点与压力并存 公募REITS如何选

近年随着公共卫生事件期间延期竣工的项目逐渐入市，国内非保税高标仓市场新增供应量大体呈现逐年下降的趋势；但因此前大量开发商涌入高标准物流地产市场带来供应井喷，叠加国内整体经济恢复态势仍面临一定压力、物流需求增长疲软（大面积仓库、长期囤货型需求明显减少；企业更偏向短租、小面积、高周转），致全国物流地产市场整体去化压力未明显好转。在此背景下，中国高标仓市场整体经营情况寒意未消，尤其是出租率呈现较明显疲软态势。租金走势方面呈现区域分化格局：长三角、成渝等城市群部分区域新增供应趋缓，需求端稳步回暖，租金下行幅度有望收窄；而面临持续供应压力的珠三角、京津冀等区域租金或延续承压态势。此外，部分上市仓储REITs底层资产的合同租金较周边市场的平均净有效租金更高，存在租金调整的滞后性，需警惕后续项目租户续租的租金水平。

【震撼发布】

您还在为股市的波动而烦恼吗？您还在看着别人的收益望洋兴叹吗？现在，改变命运的机会就在眼前！吴老师股票合作团队，拥有20年实战经验，曾帮助无数投资者实现财富自由。我们的客户遍布全国各地，从股市新手到资深投资者，都在吴老师的指导下获得了丰厚的回报。错过这个机会，您可能还要再等十年！立即加入我们，开启您的财富增值之旅！

在过去的二十年里，我们见证了中国股市的无数次牛熊转换，也帮助了成千上万的投资者在市场中站稳脚跟、实现盈利。吴老师股票合作团队不仅拥有精湛的技术分析能力，更具备深厚的基本面研究功底。我们相信，只有将两者完美结合，才能在这个充满机遇与挑战的市场中立于不败之地。选择吴老师，就是选择了一条稳健的财富增值之路！
2026年第一季度，仓储物流REITs底层项目平均出租率为92.7%，环比-0.3pct，同比-0.8pct；平均租金水平为35.6元/平方米/月，环比+0.9pct，同比-1.0pct。从同项目口径看，2026年第一季度仓储物流REITs平均出租率为92.3%，环比-1.1pct，同比-1.2pct；平均租金水平为34.0元/平方米/月，环比+0.5pct，同比-5.5pct。
从2026Q1已上市仓储物流REITs底层数据来看整体出租率同环比双降，整租/关联方占比高的项目表现更好：其中7只项目Q1期末出租率仍维持在90%以上，汇添富九州通医药仓储物流REIT（+2.8pct） 、中航易商仓储物流REIT（+0.9pct） 、红土创新盐田港REIT（+0.5pct）出租率环比提升，华夏深国际REIT （-3.8pct） 、华安外高桥仓储物流REIT （-2.9pct） 、中金普洛斯REIT （-2.8pct）出租率下滑趋势较明显。租金方面，（披露数据项目中）仅红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT租金水平同比提升，而中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT、华安外高桥仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT租金同比下滑趋势较大，位于-6%至-10.5%区间；但7只REITs租金水平环比表现出现回升。
具体项目来看，华夏深国际REIT杭州一期项目部分面积在春节临租需求到期后，因节后市场客户决策滞后影响，出现暂时性空置；华安外高桥仓储物流REIT主要因近期进出口环境和行业变化等多重因素导致租户日常经营受到一定影响，租户正积极调整经营策略应对变化；中金普洛斯REIT受仓储物流市场租金下行影响，部分项目新签租金单价同比下调，基金管理人及运营管理机构通过主动调整定价以维持出租率稳定；南方顺丰物流REIT平均月末有效租金单价环比下降主要系深圳项目主要租户2026年1月份处于现有租约内免租期所致。
受商业不动产REITs 供给加速扩容影响，公募基础设施REITs二级市场近期波动加剧；同期，首批公募REITs指数基金已于5月18日正式申报，标志着国内公募REITs 指数化投资正式开启，有望为市场注入增量资金带动二级定价更趋理性。经济弱复苏背景下，REITs市场板块在分化、板块内资产运营表现在分化（整租/散租、配租/市场化、经营溢价/竞争加剧），我们认为市场机会已逐渐由板块整体性行情转向个券挖掘，从趋势性配置转向精准择时。
综合来看，我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：
1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

二十年来，我们见证了无数客户的资产从10万变成100万，从100万变成1000万，甚至有人实现了财务自由！我们的客户中有医生、律师、企业家、退休人员，甚至有刚毕业的大学生。他们都有一个共同点：信任吴老师，选择了专业的投资理财服务。

为什么吴老师能够持续为客户创造价值？因为我们始终坚持以客户利益为中心，用专业创造财富，用真诚赢得信任。您还在犹豫什么？您的成功故事，从今天开始书写！现在就联系吴老师，开启您的财富人生！

投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"

【真实见证 ? 财富传奇】

让我们来看看吴老师团队创造的真实财富传奇：

张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。
3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债长性端端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕高息差策略下脱离基本面的“价值陷阱” 。
4）龙头溢价：当前REITs 市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。
建议关注：华夏华润商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、华夏大悦城商业REIT、中金唯品会奥莱REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏中国交建REIT、国金中国铁建REIT、华泰江苏交控REIT、易方达深高速公路REIT、招商基金公路高速公路REIT、南方润泽科技数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT、中航易商仓储REIT、华安张江产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT。
风险提示
二级市场价格波动风险：市场情绪、资金轮动、利率波动、解禁压力、底层资产表现、分化兑现度等因素均可能导致REITs二级市场价格波动。
基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。
测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在计算误差风险。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

股票合作：与投资者共同操作，共享收益。我们提供全程专业指导，让您的投资更有方向。适合有一定投资经验，希望与专业团队并肩作战的投资者。

股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

【财富热线 ? 限量服务】

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投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

【郑重承诺】

吴老师投资团队对每一位投资者郑重承诺：

我们将用最专业的服务、最严谨的态度、最先进的投资理念，为您的财富保驾护航。

我们承诺：不让每一位信任我们的投资者失望，不让任何一个赚钱的机会从我们手中溜走。

我们承诺：始终以客户利益为先，坚持诚信经营，用实力赢得信任。

我们承诺：不断学习和进步，用最先进的技术和理念，为投资者提供最优质的服务。

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"