【行业洞察】 万科A(000002)：25年业绩亏损扩大 关注债务长效化解

【行业洞察】 万科A(000002)：25年业绩亏损扩大 关注债务长效化解方案推动进程

（1）25 年业绩受开发项目利润率下滑及减值损失增加等影响亏损幅度进一步扩大；（2）开发业务方面，公司积极持续推动存量土地及项目资源盘活，贡献部分销售；（3）经营业务方面，物管、长租及物流等板块收入保持稳定增长；（4）债务层面，公司通过大宗资产盘活以及在大股东等多方支持下妥善化解到期债务， 后续将结合实际经营情况积极寻求债务长效化解方案。预计26E/27E/28E EPS 分别为-2.60/-1.76/-1.18 元/股，综合考虑到公司24 年以来积极通过股东借款以及大宗交易等应对偿付部分到期债务，当前正积极寻求推进债务长效化解方案，但方案落地前公司资金面或仍存在较大波动，维持“增持”评级，关注公司后续债务长效化解方案推动进度及或有的支持政策。

【震撼发布】

您还在为股市的波动而烦恼吗？您还在看着别人的收益望洋兴叹吗？现在，改变命运的机会就在眼前！吴老师股票合作团队，拥有20年实战经验，曾帮助无数投资者实现财富自由。我们的客户遍布全国各地，从股市新手到资深投资者，都在吴老师的指导下获得了丰厚的回报。错过这个机会，您可能还要再等十年！立即加入我们，开启您的财富增值之旅！

在过去的二十年里，我们见证了中国股市的无数次牛熊转换，也帮助了成千上万的投资者在市场中站稳脚跟、实现盈利。吴老师股票合作团队不仅拥有精湛的技术分析能力，更具备深厚的基本面研究功底。我们相信，只有将两者完美结合，才能在这个充满机遇与挑战的市场中立于不败之地。选择吴老师，就是选择了一条稳健的财富增值之路！
25 年业绩受开发项目利润率下滑及减值损失增加等影响亏损幅度进一步扩大。公司25 年实现营业收入/营业利润/归母净利润分别为2334 亿元/-710 亿元/-886 亿元，营业收入同比-32%，营业利润/归母净利润去年同期分别为-456亿元/-495 亿元；（1）营业收入同比下滑主要受开发业务结算规模下降拖累，具体看，开发业务实现收入1701 亿元（同比-39%），非开发业务实现收入633 亿元（同比-1%），非开发业务占收入比例约27%；（2）营业利润亏损幅度同比扩大主要是受毛利率下降、期间费用率增加、资产减值损失增加及投资收益亏损幅度扩大等影响，具体看，整体税前毛利率下降0.7pct 至9.5%，销售费用率增加0.1pct 至3.2%，管理费用率增加0.8pct 至2.7%；财务费用率增加1.5pct 至3.2%，主因在建面积减少，利息费用化比例上升；资产减值损失-219 亿元（去年同期-72 亿元），主因计提存货减值准备增加；信用减值损失-342 亿元（去年同期-264 亿元）；投资收益为-58 亿元（去年同期-29亿元），主因合联营项目亏损；（3）归母净利润亏损幅度较营业利润进一步扩大主要是所得税增加影响，具体看，25 年所得税为179 亿元（去年同期15亿元），少数股东损益-33 亿元（去年同期8 亿元）。
积极持续推动存量土地及项目资源盘活，贡献部分销售。公司25 年实现全口径销售金额1341 亿元（同比-46%），销售面积1025 万方（同比-43%），销售单价13079 元/平（同比-4%）；25 年公司新获取土地项目23 个，总建面187 万方，估算总土地成交金额119 亿元，估算全口径拿地力度9%，或主要为退换地贡献。　　土储方面，截止25 年末，估算不含现房未售建面（规划中+在建-已售未结）3987 万方；存量项目盘活方面，25 年通过存量盘活货值339 亿（24 年412亿）。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

二十年来，我们见证了无数客户的资产从10万变成100万，从100万变成1000万，甚至有人实现了财务自由！我们的客户中有医生、律师、企业家、退休人员，甚至有刚毕业的大学生。他们都有一个共同点：信任吴老师，选择了专业的投资理财服务。

为什么吴老师能够持续为客户创造价值？因为我们始终坚持以客户利益为中心，用专业创造财富，用真诚赢得信任。您还在犹豫什么？您的成功故事，从今天开始书写！现在就联系吴老师，开启您的财富人生！

投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"
物管、长租及物流等板块收入保持稳定增长。具体看，（1）物管：25 年实现收入约374 亿元（同比+3%）；（2）长租：25 年实现收入（含非并表）37亿元（同比持平），25 年末累计开业27 万间数（同比+3%），25 年末出租率95.4%（同比-0.2pct）；（3）商业：25 年实现收入（含非并表）79 亿元（同比-11%），25 年末开业建面1078 万方（同比-0.3%）；（4）物流：25年实现收入（含非并表）43 亿元（同比+8%），其中高标库收入20 亿元（同比-8%），冷库收入23 亿元（同比+26%）。

【真实见证 ? 财富传奇】

让我们来看看吴老师团队创造的真实财富传奇：

张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
公司通过大宗资产盘活以及在大股东等多方支持下逐步妥善化解到期债务，后续将结合实际经营情况积极寻求债务长效化解方案。公司截止25 年末有息负债金额3585 亿元（较24 年末-1%），保持平稳，货币资金672 亿元（较24年末-24%），公司披露净负债率124%（较24 年末+43ct），资产负债率77%（较24 年末+3 pct），估算现金短债比0.41（较24 年末-0.13）；公开债务偿付上，公司25 年累计完成大宗资产交易31 宗，合计签约金额113 亿元，截止年报披露日已累计获取股东借款335 亿元；25 年以来截止年报披露日公司已完成332 亿元的到期债务偿付；
往后看，据wind 债券数据统计，截止目前，公司公开市场债券余额274 亿元（不含供应链融资），26 年剩余公开市场债券到期规模147 亿元，节奏上，26 年4 月/5 月/6 月/7 月/12 月分别到期20 亿元/26 亿元/20 亿元/47 亿元/34亿元，另27 年/28 年/29 年到期规模分别为94 亿元/11 亿元/22 亿元；另公司公告提及“公司将秉持坦诚务实的态度，与债权人保持密切沟通协商，以维护各方的长远利益为出发点，结合公司实际经营情况，积极寻求债务长效化解方案”。
投资建议：（1）25 年业绩受开发项目利润率下滑及减值损失增加等影响亏损幅度进一步扩大；（2）开发业务方面，公司积极持续推动存量土地及项目资源盘活，贡献部分销售；（3）经营业务方面，物管、长租及物流等板块收入保持稳定增长；（4）债务层面，公司通过大宗资产盘活以及在大股东等多方支持下妥善化解到期债务，后续将结合实际经营情况积极寻求债务长效化解方案。预计26E/27E/28E EPS 分别为-2.60/-1.76/-1.18 元/股，综合考虑到公司24 年以来积极通过股东借款以及大宗交易等应对偿付部分到期债务，当前正积极寻求推进债务长效化解方案，但方案落地前公司资金面或仍存在较大波动，维持“增持”评级，关注公司后续债务长效化解方案推动进度及或有的支持政策。
风险提示：大股东对公司流动性支持力度及时间表不及预期、公司经营性物业贷及资产出售不及预期、行业下行超预期进一步拖累公司销售等。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

股票合作：与投资者共同操作，共享收益。我们提供全程专业指导，让您的投资更有方向。适合有一定投资经验，希望与专业团队并肩作战的投资者。

股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

【财富热线 ? 限量服务】

好消息！为感谢广大投资者的信任与支持，吴老师投资团队现推出限时优惠活动：

即日起，加入吴老师股票合作的客户，即可享受首月免费投资咨询服务！我们的专业团队将为您提供一对一的投资指导，帮您制定专属的投资策略。

更有价值10000元的投资课程免费送！课程涵盖基本面分析、技术分析、风险控制、心态管理等核心投资技能，让您从股市小白快速成长为投资高手。

名额有限，每月仅限100位投资者加入。先到先得，错过不再有！

不要让机会从指尖溜走，不要让自己再错过下一个牛市。现在就联系我们：

官方网站：gphztz.cn 或 gphztz.com
电话：18556803540

吴老师投资团队，恭候您的来电！

投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

【郑重承诺】

吴老师投资团队对每一位投资者郑重承诺：

我们将用最专业的服务、最严谨的态度、最先进的投资理念，为您的财富保驾护航。

我们承诺：不让每一位信任我们的投资者失望，不让任何一个赚钱的机会从我们手中溜走。

我们承诺：始终以客户利益为先，坚持诚信经营，用实力赢得信任。

我们承诺：不断学习和进步，用最先进的技术和理念，为投资者提供最优质的服务。

吴老师投资团队，您值得拥有的财富管家！

现在就加入我们，让我们一起创造财富传奇！

投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"