【潜力股分析】 固收点评报告：“银四”开局亮眼 （1）周度观察

【潜力股分析】 固收点评报告：“银四”开局亮眼

（1）周度观察：二手房成交面积创新高，新房仍处低位二手房市场周成交面积创新高，节后市场热度高涨。4 月10-16 日，二手房周成交面积同比增长16%，较上周增幅扩大11 个百分点，实现“三连增”。各线城市均为实现增长，一、二、三线城市同比分别增长17%、13%、21%。环比方面，受上周假期扰动带来的低基数影响，本周成交面积环比大增48%，实现了305 万方的成交量，创开年以来新高，同时也突破了去年最高值，达到2025 年最高值的103%。

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新房市场小幅修复，但成交面积仍处低位。新房市场成交同比转增5%，延续节前修复趋势，主要拉动项为一线城市（25%），三线城市增2%、二线城市跌3%。环比方面，受低基数影响，本周成交面积环比增长31%，但成交绝对量仅为218 万方，仍处于3 月周度成交区间低位附近（216-542 万方），仅达到2025 年最高值的42%。
（2）月度观察：“银四”开局表现亮眼
统计局已披露3 月销售数据，3 月地产销售环比好于去年同期，同比降幅收窄。3 月商品房销售面积、销售额的环比分别增长10.1%、10.9%，好于2025 年同期（3.5%、2.7%），与2016-2024 同期平均值较为接近（11.3%、9.7%）。同比方面，3 月销售面积、销售额降幅分别为8.0%、13.9%，1-3 月累计降幅较1-2 月分别收窄3.1、3.5 个百分点。销售面积同环比降幅依然小于销售额，指向降价换量的情况延续。
新房库存迎历史性拐点，待售面积历经51 个月首次同比回落。据统计局，3 月全国商品房待售面积为7.86 亿平方米。环比来看，受“小阳春”常规季节性去化驱动，待售面积下降1.75%，降幅大于2016-2025年年同期均值（1.35%）。从同比维度看，3 月待售面积虽然微降0.08%，但为过去51 个月以来首次负增长。
这一指标的扭转释放了重要信号，表明供给端压制出现缓解迹象，行业或步入实质性去库阶段。

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房管局高频数据显示，4 月1-16 日二手房、新房同比均为正，“银四”开局亮眼。4 月1-16 日，二手房成交面积同比增10%，扭转1-3 月同比连续下跌趋势（1-2 月同比跌4%、3 月同比跌8%）。新房同比增长4%，较3 月增幅扩大3 个百分点。分结构来看，4 月1-16 日，仅深圳、杭州、成都二手房成交同比下跌，其他观察城市同比均增长，其中厦门、南宁增幅明显（43%、121%）。新房市场中，京沪深广以及部分二三线城市（武汉、青岛、南宁、扬州等）增势明显，而杭州、成都等其他二三线城市跌幅较深。
（3）上海新政效果观察：震荡上升，周成交量达新政实施以来新高上海二手房成交震荡上升，周成交量创新政实施以来新高。本周上海二手房成交面积大幅反弹，环比增长65%（前一周受假期影响较低），较节前一周（3 月27 日-4 月2 日）也增长4%，时隔两周重回上升通道。从绝对量来看，本周成交面积达63 万方，创2 月底楼市新政实施以来的新高。
横向对比未出台新政的北京、深圳，上海环比领先，同比与北京相当而好于深圳。受低基数效应影响，本周京沪深三地二手房成交环比均大幅反弹，北京、深圳分别增长51%、39%，不过均低于上海的环比增幅65%。同比维度，上海二手房成交面积录得21%的正增长，与北京的22%接近，明显好于深圳的-6%。
（4）房价观察：各线城市二手房挂牌价持续磨底
4 月6-12 日，各线城市二手房挂牌价集体下跌。其中一、三线城市二手房挂牌价已连跌两周，本周环比分别下跌0.33%与0.09%，跌幅较上周分别收窄0.06pct 与0.33pct。一线城市中，各城市均延续跌势，广京深沪环比分别下跌0.58%、0.50%、0.26%、0.15%，其中深圳录得“七连跌”（累计跌幅4.38%）。二线城市挂牌价环比下滑0.44%，跌幅较上周扩大0.25pct，录得“七连跌”（累计跌幅3.24%），仅天津（+0.14%）、西安（+0.11%）等少数城市上涨。
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