【市场热点】 房地产行业专题：长三角区域研究(三)：上海楼市跑赢

【市场热点】 房地产行业专题：长三角区域研究(三)：上海楼市跑赢全国但内部...

上海楼市表现持续优于全国。2023 年，我们推出房地产区域研究系列报告，时隔三年全国楼市区域分化趋势持续加强，上海不论新房还是二手量价表现均优于全国。新房端，上海2025 年新房成交额相当于高峰期2022 年的69%（全国2025 年仅相当于高峰期2021 年的45%）；新房成交均价2021 年以来持续走高，2025 年较2023 年增长23%（全国2025 年较2023 年高点降幅8%）。

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二手房端，全国和上海二手住宅销售额2023 年以来均相对平稳（成交套数提升弥补房价下跌），全国44 城二手挂牌价较高点下跌38%，而上海跌幅32%更窄。此外，上海人均居住面积更少（上海31 ?，全国42 ?）且楼龄更老（上海七成建于2010 年前，全国仅五成），改善需求潜在空间也较大。
放宽落户效果明显。上海虹吸全国人口和购买力的能力与发达国家虹吸全球的能力相仿。在房价下行期，投资需求几乎消失，户籍人口增量比常住人口更影响购房需求。上海从2020 年放宽落户门槛，通过人才引进、居转户、留学生落户2021-2025 年均10.2 万组，较2015-2019 年均增长近8 万组。
以2024 年为例，上海户籍迁入27.6 万人，通过上述方式落户10.5 万组，而上海当年住宅成交不过26.3 万套（新房5.7 万套、二手房20.6 万套）。
对比来看，同为一线城市医疗教育资源佳的北京2017 年以来户籍人口迁入规模保持相对平稳，我们认为这是上海楼市比北京韧性强的重要原因之一。
但上海新房和二手热度分化明显，有全国共性原因也有本地老龄化的影响。
之前历次周期，上海新房和二手的量价走势一致，2023 年以来却明显背离，2025 年二手房成交套数占比从2022 年的62%提升至83%，且一二手套均成交总价之差从2021 年190 万元提升至2025 年650 万元。一二手热度差异除了全国共性的原因外，上海新房在限价和小户型约束放松后，2025 年套均成交面积和均价分别较2021 年增长12%和49%，部分客群持币观望或转向二手房；而二手房端，本地老人是低总价老公房的主要业主群体，老龄化率位居全国前列叠加房产投资情绪下行，意味着房产代际转移加速、子女脱手意愿增强，这部分房产挂牌量增加，正好由上海限购放松过程中释放的预算有限的刚需客群承接，因此二手房成交热度高但200 万元及以下低总价房源的成交占比从2023 年10%提升至2025 年40%，一二手价差拉大导致卖旧买新置换链条难以打通，新房2023 年来可售库存虽有所下降，但出清周期升至历史高位。

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上海不同区域人口结构和住房成交趋势显著分化，远郊新房表现弱于全国。

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为方便比较，我们将上海划分成3 个区域，分别是市区7 区（黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦）、近郊4 区（浦东、宝山、闵行、嘉定）以及远郊5 区（松江、青浦、奉贤、金山、崇明）。落户放松后，近郊新增人口最多，2024 年户籍人口占比为43%，较2019 年提升3 个百分点，尤其浦东受益于张江和临港政策，增量居前。各区域住房供需均衡，只是越靠近市区存量楼龄越老。各区域新房成交分化但二手房趋势相仿，2025 年，市区、近郊的新房成交额分别相当于高峰期2022 年的97%和66%，而远郊仅相当于高峰期2021 年的30%（甚至弱于全国水平的45%）。房价也在分化，市区和近郊新房成交均价持续上涨，而远郊的下行趋势和幅度（2025 年较2023 年高点降幅7%）与全国整体基本一致；远郊二手房成交均价较高点跌幅也最大（市区-23%、近郊-26%、远郊-28%）。2025 年，各区域新房可售库存的出清周期（市区12 个月、近郊14 个月、远郊29 个月）同样也是远郊表现最弱。
市区新房量价的亮眼表现很大程度上依托黄浦区。进一步拆解各区域新房和二手房的成交细项，2025 年，上海各区域新房套均成交面积均相比2022 年上涨（市区160 ?/+20%、黄浦314 ?/+46%、剔除黄浦的市区137 ?/+5%、近郊118 ?/+5%、远郊112 ?/+4%），二手房趋势相仿（市区76 ?/+11%、剔除黄浦的市区75 ?/+11%、近郊86 ?/+6%、远郊95 ?/+2%）；新房套均成交总价较2022 年均有提升，但各区域涨幅差异较大（市区2210 万元/+47%、黄浦5857万元/+138%、剔除黄浦的市区1678万元/+14%、近郊846万元/+26%、远郊485 万元/+3%），而二手套均成交总价下行（市区495 万元/-14%、剔除黄浦的市区471 万元/-13%、近郊357 万元/-22%、远郊222 万元/-27%）。
作为上海公认的核心板块，黄浦更受益于新房限价打开和户型松绑，2025 年新房成交均价18.6 万元/?（较2022 年+61%）、套均成交面积314 ?、套均成交总价5857 万元，二手房成交均价10.0 万元/?（较2022 年-34%）、套均成交总价952 万元，均领先于其他区域，但一二手差异也大。我们认为，主要因为黄浦新建大平层的供应规模持续提升，对限购放松后获得新房票、且价格敏感度相对低的高净值客群而言，二手大平层不再独占地段稀缺性，溢价能力下降。但当新房价格涨幅过快，这部分客群也可能切换至二手市场。
与市区相比，远郊新房受到的冲击较大，与全国新房量价下行的逻辑相似。
在房价上行期，购房者有投资意愿，会偏好更低的投资成本和更高的回报率，更愿意相信欠成熟但有发展规划地段的成长性，对偏远区域（如奉贤、青浦）的容忍度较高。但在房价下行期，购房者会优先满足自住需求，更看重通勤便利度、医疗教育资源兑现度等因素，因此，远郊新房和二手房价表现均比市区和近郊疲软。此前上海市区二手房价较高，对于部分购房者的预算而言遥不可及，但随着二手房价快速下行，2025 年市区二手房套均总价495 万元已经接近远郊新房的485 万元，而近郊二手房套均总价更是降至357 万元。
对近郊集聚人口而言，市区和近郊二手房的吸引力提升。对远郊的常住人口而言，远郊存量房楼龄普遍较新，二手房价下行后性价比较高，相对新房的吸引力也在提升。观察到远郊新房和二手房套均成交面积差异（17 ?）小于近郊（32 ?）和市区（84 ?），正是因为远郊一二手的楼龄户型差异较小。
投资建议：上海楼市跑赢全国，但楼市分化不仅局限在城市间，而已经扩大至城市内部。如果将上海划分为市区7 区、近郊4 区、远郊5 区分开衡量，楼市表现差异明显，市区虹吸全国购买力，近郊集聚外来人口，而远郊楼市尤其是新房表现并没有明显优于全国其他城市。2026 年以来，上海二手房供需端均明显改善，一方面挂牌量较年初下降、挂牌价较年初提升；另一方面低总价房源成交占比下降，置换链条逐渐打通。2026 年前5 月，上海二手住宅销售套数累计同比+12%，优于全国18 城累计同比+1%，二手市场在不以价换量的前提下出现好转，有望传导到新房端，也确实观察到2026 年4 月以来新房可售库存的出清周期环比下滑。考虑到区域分化加剧，上海楼市率先复苏但传导到其他城市的路径并不清晰，而各城市内部基本面改善出现点状机会的概率提升。对房企而言，精准投资能力的重要性加大。个股端，我们推荐折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的房企，如华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国，以及重仓上海的中介，如贝壳-W、我爱我家。
风险提示：上海房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

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