【潜力股分析】 固收视角：二手房热度延续 高频数据核心观点 【

【潜力股分析】 固收视角：二手房热度延续

高频数据核心观点

【震撼发布】

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5 月第五周，地产方面，二手房热度基本延续，挂牌量价近期整体下行，但跌幅放缓，一线冰山指数环比小幅下行，上海量价表现相对领先。生产端来看，工业方面，铁路和公路货运量同比边际回落，行业开工率整体偏弱，焦化、地炼开工率同比较前值下行，化工链延续偏弱；建筑业方面，水泥供需修复，黑色供给强于需求，沥青开工环比低位上升；外需方面，吞吐量同比较前值小幅下行，但仍有韧性，RJ/CRB、BDI 等运价指标近期偏强，韩国与越南出口维持韧性；消费方面，出行热度有所下降，汽车消费偏弱，快递揽收同比较前值下降；价格方面，原油价格下行，有色价格上行，黑色价格分化。
1、消费：出行热度有所下降，汽车消费同比偏弱1）出行：出行热度有所下降，航班执行数量同比较前值下降。
2）商品消费：汽车消费同比偏弱，快递揽收同比较前值下降。
2、地产：二手房成交热度延续，房价反复
1）新房方面：新房成交热度较前值回升，结构上一线城市相对领先。
2）二手房成交方面：二手房成交热度延续，高能级城市热度有所分化。
3）挂牌量价：二手房挂牌量价齐跌。
4）土地：土地成交量同比回落，溢价率有所下行。
3、生产：铁路和公路货运量同比较前值下行，行业开工率分化1）综合指数：铁路和公路货运量同比较前值下行，行业开工率分化；用煤日耗同比较前值上升，水力发电同比较前值下降，煤价上升。
2）中上游：焦化/地炼开工率同比较前值下降。
3）下游：PTA/江浙织机/聚酯开工率同比较前值上升，整体延续负增。
4、建筑业：建筑业边际有所回落，水泥供需修复，黑色供给强于需求1）资金到位率：建筑业资金到位率环比下降。
2）水泥：水泥供需修复，库存同比较前值下降，价格下降。
3）黑色：黑色供给略有修复，需求偏弱，库存同比较前值上升，价格下降。
4）沥青、PVC 与苯乙烯：沥青开工率环比低位上升，价格下行；PVC/苯乙烯开工率同比较前值下降。
5、外需：吞吐量同比较前值下行，运价整体偏强1）运量方面，港口累计完成货物吞吐量与集装箱吞吐量环比小幅波动。
2）运价方面，①RJ/CRB 同比增幅小降，但仍处高位；②波罗的海干散货指数（BDI）环比上行；③CCFI 与SCFI 环比均上行，CCFI 各航线环比均有所修复，上海港远洋航线保持涨势。
3）韩国、越南出口维持韧性：韩国5 月前20 日出口额同比大幅上行，越南4 月出口额同比维持韧性。
4）海外经济来看，美国方面，一季度GDP 二次预估增速较初值下修，4 月PCE 及核心PCE 同比仍明显高于2%目标。
5）进口运价方面，国内进口运价（CDFI）环比小幅上行。
6、价格：原油价格下行、有色价格上行、黑色价格分化1）综合指数来看，外盘RJ/CRB 指数下行，内盘南华工业品指数下行。
2）分项来看，原油价格下行，有色价格上行，黑色价格分化，猪肉价格上行、蔬菜价格持平。
出行热度略有下降
出行热度略有下降，航班执行数量同比较前值下降。①城内出行方面，截至5 月28 日当周，9 个重点城市地铁客运量环比-1.9%（前值为-0.9%），同比为+0.7%（前值为+2.9%）；截至5 月24 日，拥堵延时指数同比-1.5%（前值为-2.4%）。②城际出行方面，截至5 月29 日当周，国内航班（不含港澳台）/国际航班执行航班数量同比-8.9%/-7.5%（前值为-8.4%/-0.1%），执飞率74.5%/76.6%（=执行航班数/计划航班数，前值为76.0%/76.6%，上年同期为84.7%/89.8%）。
汽车消费同比偏弱，快递揽收同比较前值下降。①服务消费方面，截至5 月30 日当周，电影票房环比-45.0%（前值为+47.5%），电影票房同比上年-10.9%（前值为+217.3%）。②耐用品方面，乘联会口径5 月1 日-24 日乘用车零售/批发同比上年同期-24%/-13%（前值为-23%/-18%）。③非耐用品方面，截至5 月24 日当周，轻纺城销量同比+49.1%（前值为+16.3%）；截至5 月30 日，快递揽收量同比+11.0%（前值+12.3%）。
政策端：近一周促消费扩内需政策密集发力。5 月28 日，商务部新闻发言人何亚东在例行发布会上介绍，为贯彻落实全国服务业大会精神，促进服务消费提质惠民，将于6 月1 日在浙江杭州启动2026 年“服务消费季”活动。5 月26 日，国务院新闻办公室举办国务院政策例行吹风会，介绍《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》有关情况，从公共服务供给层面为稳就业、促消费夯实制度基础。地方层面，5 月25 日，山西省商务厅、省总工会联合印发通知，在全省范围内开展"购在中国 普惠职工"促消费系列活动，聚焦家电、数码、汽车等重点品类，推出山西省第六届家电节、汽车以旧换新工会专属购车节、"暑促焕新"学生惠民季等16 项专项活动。5 月29 日，湖南省2026 年体育惠民促消费活动在长沙启动，省财政厅与省体育局共同出资800 万元发放体育消费券，设置满1000 减200 元、满500 减100 元等多档优惠，活动持续至12 月31 日。
二手房成交热度延续，房价有所反复
（1）新房成交热度较前值回升，二手房成交热度延续。
①新房成交热度较前值回升，结构上，一线>三线>二线。截至5 月31 日，30 城商品房成交面积周同比去年同期+8.8%(前值-12.7%)，一二三线成交面积同比去年同期+23.8%/+1.0%/+1.9%(前值为+8.7%/-16.5%/-35.2%)。合并来看，五月前四周新房成交同比-1.74%（前值+0.66%）。
②二手房成交热度延续，结构上，三线>二线>一线。截至5 月31 日，26 城二手房成交面积周同比去年+15.1%(前值+10.2%)，其中一二三线同比+4.9%/+14.5%/+30.6% (前值+8.1%/+8.0%/+19.2%），5 月前四周二手房成交同比+16.45%（前值+18.47%）。

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③高能级城市热度分化。截至5 月29 日，深圳新房成交热度及二手房成交热度同比较前值均有所下行，上海/北京新房成交热度同比较前值有所上行，二手房同比较前值有所下行。
（2）挂牌量价齐跌。挂牌方面，截至5 月29 日，城市二手房出售挂牌价/量指数周环比-7.6%/-90.6%，结构上，各线城市二手房出售挂牌量/价指数均环比下行。
（3）土地成交量同比回落，溢价率下行。上海市1 宗地块底价成交，4 宗地块溢价成交，最高溢价率+40.72%。苏州市2 宗地块底价成交，2 宗地块溢价成交，最高溢价率+30.04%。南京市5 宗地块底价成交，1 宗地块溢价成交，溢价率+50.24%。成都市1 宗地块底价成交，1 宗地块溢价成交，溢价率+8.57%。武汉市1 宗地块溢价成交，溢价率+31.4%。北京市2 宗地块底价成交，1 宗地块溢价成交，溢价率+16.40%。天津市1 宗地块溢价成交，溢价率+19.13%。杭州市1 宗地块底价成交，1 宗地块溢价成交，溢价率+42.09%。截至5 月22 日，百城土地成交面积周环比-49.4%，同比-50.3%；截至5 月29 日，供应面积周同比+13.19%；土地溢价率同比-3.2pct；土地成交总价周环比+8.10%，同比-27.08%。
（4）政策方面，上周房地产政策在供需两端持续发力。供给端方面，深圳正式发布"十五五"规划纲要，提出构建房地产发展新模式，完善住房"市场+保障"两个体系，加大核心区优质居住用地和高品质改善型商品住宅供给，建设"好房子"，并健全以公租房、保障性租赁住房、配售型保障性住房为主体的住房保障体系。需求端方面，广州试点收购二手房，由安居集团市场化收购总价300 万元、面积70 平方米以内的二手住宅，居民需在180 日内购买新房，旧房优先用作保障性住房、人才公寓；同时优化公积金"商转公"政策，核心为"降门槛、扩范围、提额度"，畅通置换链条、释放改善性需求。
建筑业边际有所回落，工业开工率分化
（1）电力方面，用煤日耗同比较前值上升，水力发电同比较前值下降，煤价上升①用煤日耗同比较前值上升。截至5 月28 日，25 省动力煤终端用户日耗同比为+11.3%（前值为-0.3%）。
②水力发电同比维持高位。截至5 月29 日，三峡水库日均出库流量的周同比为+135.7%（前值为+196.9%）。
③煤价上升。截至5 月29 日，煤价环比+0.9%（前值+0.1%）。
（2）建筑业施工资金到位率环比下降，水泥供需近期修复①建筑业资金到位率环比下降。截至5 月26 日，样本建筑工地资金到位率为54.79%，周环比下降0.12 个百分点。
②水泥供需近期修复，库存同比较前值下降，价格下降。需求端，截至5 月29 日，水泥发运率同比+0.9pct（前值为+2.5pct）。供给端，截至5 月29 日，磨机运转率同比+0.4pct（前值为+0.8pct）。库存端，截至5 月29 日，水泥库容比周环比+0.6pct（前值为+1.3pct）、同比-0.4pct（前值为+3.2pct）。价格方面，5 月29 日当周水泥价格环比-0.3%（前值-0.1%）。
③黑色供给略有修复，需求偏弱，库存同比较前值上升，价格下降。基数对同比数据有扰动，需求端，截至5 月29 日，建筑钢材成交量周同比为-12.8%（前值为-15.0%）。供给端，截至5 月27 日，全国高炉开工率同比-1.6pct（前值为-1.3pct），截至5 月29日，螺纹与线材产量同比-0.9%（前值为-0.7%）。库存方面，截至5 月27 日，螺纹钢库存周同比19.3%（前值为1.5%）。价格端，截至5 月29 日，铁矿石价格环比-1.6%（前值-2.3%），螺纹钢价格环比-0.8%（前值为-2.1%）。
④沥青开工率低位环比上升，价格下行。截至 5月 27日，沥青开工率周环比+1.0pc（t 前值为-0.9pct），同比-11.7pc（t 前值为-51.3pct）。
截至5 月29 日，沥青价格周环比-3.5%（前值-2.1%）。
⑤PVC/苯乙烯开工率同比较前值下降。截至5 月28 日，PVC 开工率同比为-5.7pct（前值为-5.6pct），苯乙烯开工率同比为-10.1pct（前值为-6.7pct）。
（3）铁路和公路货运量同比较前值下行，行业开工率分化①铁路和公路货运量同比较前值下行。截至5 月24 日，铁路货运量同比为+3.9%（前值为+6.7%），高速公路货车通行量同比为-1.7%（前值为-1.1%）。
②焦化/地炼开工率同比较前值下降。截至5 月28 日，焦化开工率同比为+1.5pct（前值为+1.8pct），地炼开工率同比为+4.2pct（前值为+8.3pct）。
③PTA/江浙织机/聚酯开工率偏弱。截至5 月29 日，PTA/聚酯开工率同比分别为-18.3pct/-8.4pct（前值-21.8pct/-10.6pct），截至5 月28 日，江浙织机开工率同比为-10.8pct（前值-18.8pct）。
④半钢胎生产开工率同比较前值上升，全钢胎生产开工率同比较前值下降。截至5 月29 日，半/全钢胎开工率同比分别为-4.7pct/+2.0pct（前值为-5.1pct/+3.0pct）。
运量同比较前值下行，运价整体偏强
（1）运量方面，截至5 月31 日，港口累计完成货物吞吐量与集装箱吞吐量环比+0.4%/-3.4%（前值+0.3%/-1.2%），同比-4.1%/-3.3%（前值-1.8%/+3.7%）。
（2）运价方面，①RJ/CRB 同比+31.2% (前值+34.2%)；②截至5 月29 日，波罗的海干散货指数（BDI）周均环比+4.8%（前值-3.2%），同比+135.7%（前值+125.3%），同比有所上行；③中国出口集装箱运价（CCFI）与上海出口集装箱运价（SCFI）环比+3.7%/+15.9%（前值+2.9%/+3.6%）。具体来看，CCFI 方面，各航线环比均有所修复。上海港方面，市场运价保持涨势，除日韩航线，其他远洋航线运价上涨。
（3）韩国、越南出口维持韧性，韩国5 月前20 日出口额同比+64.8%（前值为+52.6%），越南4 月出口额同比+21.60%（前值为+28.73%）。
（4）海外经济来看，美国方面，一季度GDP 二次预估增速下修至+1.6%（初值2.0%），4 月PCE 同比+3.77%、核心PCE 同比+3.29%，通胀仍明显高于2%目标，"增长放缓+通胀偏高"特征延续，市场对美联储年内降息保持谨慎；欧元区方面，5 月经济景气指数小幅回升至93.5（前值93.2）但仍低于长期均值，德国5 月CPI 初值同比放缓至2.6%（前值2.9%），通胀边际降温但仍偏高。
（5）进口运价方面，国内进口运价（CDFI）环比前一周+1.8%（前值+0.1%）。截至5 月26 日，煤炭/粮食/铁矿石运价指数周均环比分别为+0.15%/-0.26%/+0.83%（前值-0.22%/+0.06%/-0.14%）。
猪肉价格微涨，蔬菜价格持平
猪肉价格微涨，蔬菜价格持平。截至5 月30 日，农产品批发价格200 指数周均环比下行0.2%。猪肉/牛肉/羊肉/白条鸡平均批发价周环比+0.3%/+0.1%/+0.6%/-0.2%，蔬菜/水果周环比0.0%/-0.4%，鸡蛋周环比3.9%。猪肉价格微涨，主要受养殖端压栏惜售、出栏节奏阶段性放缓，以及前期价格回落较多的影响；蔬菜价格持平，前期不利天气影响减弱，产地供应逐步增加，批发价格整体保持平稳。
原油价格下行、黑色价格分化
内盘方面，截至5 月30 日，南华工业品指数周环比-2.1%，铜/铝周环比为0.6%/0.0%。铁矿石/焦炭/螺纹钢价格周环比-1.6%/+5.8%/-0.8%，水泥/玻璃价格周环比-0.3%/+3.8%。外盘方面，RJ/CRB 指数周环比-3.8%，布油周环比-11.0%，LME 铜/LME铝环比为+0.85%/+2.07%。
（1）原油价格下行。供给端偏空，中东局势虽仍存在不确定性，但市场开始交易美伊/中东冲突缓和预期，霍尔木兹通航中断风险下降，前期支撑油价的地缘溢价快速回吐；同时，OPEC+仍释放后续增产信号，供应宽松预期升温，进一步压制油价。需求端偏空，美联储降息预期收敛、美元和美债收益率偏强，市场对全球增长和终端能源需求的担忧升温。库存端偏多，截至5 月28 日美国库存变化-1239.0 万桶（金十数据预期-436.7 万桶）。
（2）黑色价格分化。结构上，双焦阶段性强于成材。螺纹钢方面，库存周同比较前值显著上行，反映“金三银四”旺季后终端需求弹性不足，基建实物工作量偏弱与地产链拖累仍在制约成材价格。铁矿石方面，铁水产量维持高位、钢厂刚需补库对矿价仍有支撑，但海外发运回升、港口库存绝对水平偏高，叠加钢厂利润修复有限，矿价上行动能不足。双焦方面，山西煤矿事故后安监趋严，焦煤供应收缩预期升温，带动焦煤价格走强；焦炭第四轮提涨落地，成本支撑有所增强。
（3）铜价上行。铜价震荡偏强，市场对美国铜关税政策的关注升温，COMEX—LME 铜价差维持高位，美国提前吸引全球铜库存，贸易流向扰动仍在，海外硫磺供应紧张问题尚未有效缓解，刚果、智利等依赖湿法工艺的铜矿产区供应弹性仍受约束，对价格仍有支撑。美债收益率高位运行、降息预期收敛，对铜价形成压制。
风险提示：1)政策推进不及预期：政策落实节奏和落地效果存在不确定性，经济修复速度可能偏缓。2)海外经济和地缘政治风险的不确定性：海外经济数据波动，地缘政治风险加大，外需回落或会对经济造成进一步拖累。

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