【市场热点】 深度*行业*关于上海收购二手房用于保租房试点扩围的

【市场热点】 深度*行业*关于上海收购二手房用于保租房试点扩围的深度解析：上海...

事件

【震撼发布】

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今年2 月2 日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行试点。根据上海市房管局官网，截至5 月21 日，三区已累计完成房源收购523 套。今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作。
核心观点
三区先行试点，不到4 个月已经累计收购超过500 套。今年2 月2 日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行先试。此次试点坚持“政府引导、国企实施、市场运作”，优先锁定“轨交沿线、产业集聚、租赁需求旺”区域，聚焦“70平以下、总价400 万元以下”小户型存量房，快速补齐核心区保租房供给短板。根据上海市房管局官网，截至5 月21 日，浦东、徐汇、静安三区已累计收购房源523 套（其中徐汇区458 套、浦东新区64 套、静安区1 套）。试点启动近4 个月，三个试点区域形成了差异化的操作模式。
静安区：3 月31 日落地了全市首单完整打通“以旧换新”置换链条的收购置换签约。首例收购房源位于宝山路街道，建面41.59 平、收购价220 万元（单价5.3 万元/平），紧邻轨交3/4/8 号线站点，区位优越、交通便捷、配套成熟，建面也适配青年人租住需求，区保障房公司将对该房源实施专业化改造提升，计划于2026 年下半年正式投入运营，纳入保租房体系对外供应。业主置换购置的新房是静安区“誉静安”楼盘一套112 平的三居室，均价12 万元/平，总价超1300 万元。3 月31 日的签约仪式上，业主分别与区保障房公司签订存量房收购合同、与新房开发商保利置业集团签订买卖合同，同步完成了从房源收储、居民置换到保租房筹措的全流程落地。截至5 月21 日，静安区虽然仅完成了这1 套的二手房收购，但静安区已在区交易中心及两家区属保障房公司设立二手住房收购业务专窗，通过热线电话、现场咨询等渠道累计接待咨询116 户，有意向参与置换的居民共44 户，其中意向置换一手房18 户、意向置换二手房26 户，深度精准对接9 户。接下来将对意向房源开展后续工作，包括房源实地评估、房源核验、市场价核算等，同步与业主进行价格磋商、意向敲定。
静安区创新了“住房收购置换”模式。按照模式设计，居民可先锁定静安区内新建商品房意向房源及购买条件，再向区保障房公司提交旧房收购申请；收购款项专项用于购置区内指定新建商品房，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环置换。静安区保障房公司作为收购实施主体，遵循市场化原则，其收购房源标准是“聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先），总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3 公里辐射圈”。收购完成后，区保障房公司将向区房管局申请对该房源的保租房性质进行认定，随后根据房屋现场实际情况制定专项装修方案。房源经统一标准化改造提升后，全部纳入区级保租房管理体系，以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年人等群体居住需求。而作为开发商代表保利置业集团参与了上海市首例“住房收购置换”项目，针对参与该模式以旧换新的客户，开发商还提供一定程度的优惠与补贴，打通置换链条。
徐汇区：聚焦城市更新与滨江等核心板块供需缺口，已完成收购458 套。根据央广网报道，徐汇区的二手房收购重点聚焦区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区及房源，面积以35-45 平的一室户和45-60 平的两室户为主，总价不超过400 万元，并且产权人有意置换本市一、二手房源（不局限于徐汇区）。
我们认为，徐汇区的推进节奏较快，主要得益于：1）全市通用房票机制：徐汇区推出的房票不仅支持跨区使用，还允许“一二手通用”，即房东出售旧房后，可凭房票在全市范围内购买新房或二手房，有效期一年。若一年内未使用“房票”，则按具体情况另行处理。这一机制打破了地域限制，极大提升了业主置换意愿，吸引了更多符合收储条件的房源。2）资金保障与透明定价：徐汇区由区房管局、财政局、国资委等部门组成工作专班，首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，并通过银行贷款融资扩充资金规模。同时，采用“国企+房管部门双重评估”的透明定价模式，确保收购价格公允，资金快速到位，增强了业主对交易的信任。3）房源筛选与城市更新结合：徐汇区将二手房收购与“两旧一村”改造相结合。“两旧一村”推进中的非成片、历史遗留多的老旧房屋，往往不具备整治或原拆原建条件，徐汇区将这些“难以成片改造、但居住困难”的老旧散点房源以市场化方式收购，快速改造成保租房，规避传统旧改“成片征收—高成本—低效率”的瓶颈，形成“点状盘活、快速转化”的更新方式，通过收购二手房工作来化解“两旧一村”难题。因此徐汇模式相较浦东、静安的试点更强调与城市更新的联动。依托城市更新重点板块，批量锁定了一批存量房源。根据上海楼市资讯圈等媒体报道，徐汇区将小木桥路13 号和15 号、日晖六村部分楼栋（95-97号、133-137 号）、东安路240 弄（振兴小区）等建于1990 年之前的“老破小”纳入首批收购名单。值得注意的是，日晖六村的情况较为特殊，该小区37-47 号非成套旧住房今年刚启动改造，采用原拆原建、原址回迁模式，预计2027 年1 月左右居民回迁。这表明徐汇区正在采取“收购”与“改造”双轨并行的城市更新策略。
在徐汇区收购的458 套房源中，超过300 套因房龄老旧、户型偏小、结构老化等原因，不适合改造为独立保租房，区保障房公司收购之后，将把这类房源改为“新时代城市建设者管理者之家”，即专门面向快递员、外卖员、环卫工人等一线务工人员的宿舍型租赁住房。每套可容纳4-6张床，有效解决了中心城区一线务工人员的住宿需求，提高了房源的利用效率。根据上海住建局，截至2026 年5 月7 日，“之家”项目规模总量为7.95 万张床位，入住率81%；“十五五”期间，上海计划新增供应12 万张“之家”床位，到“十五五”期末总量力争达到20 万张，重点面向快递、外卖、家政、医护、环卫等城市一线从业人员。中心城区是床位需求最集中、但筹措床位最难的地方，此次收购二手房进行改造，为“新时代城市建设者管理者之家”供给打开了一条新思路。我们预计，此次的300 多套房源可释放1200-1800 张床位。
浦东新区：聚焦内环内老旧小区，结合轨道交通周边的保租房需求推进收购，已经完成收购64 套，其中使用房票完成置换2 套。目前还在与200 余组意向客户深度对接。继3 月31 日全市首例“住房收购置换”项目在静安区签约落地后，浦东新区也有2 套“收旧换新”完成签约。一套位于陆家嘴街道梅园新村，建面50.72 平，网签价格340 万元，单价6.7 万元/平，用于置换北蔡镇绿城逸庐的新房；另外一套二手房位于塘桥街道航运小区，建面33 平，网签价格158 万元，单价4.8 万元/平，同样用于新房置换。浦东区是三区里唯一一个对收购房源标准有明确规定的区域，明确了优先收购“内环内、2000 年以前建成、建面70 平以下、总价不超过400 万元且产权清晰的个人二手房源” ，核心面向有置换需求的产权人，重点关注租售比较高、保租房供需矛盾较大、居住配套成熟的区域。另外，浦东新区收购主体浦发集团在介绍时指出，收购二手房用于保租房不以盈利为目的，但需要实现盈亏平衡，要求租金基本覆盖收购、装修、运营成本，因此明确要求收购二手房租售比不低于2.5%。我们根据中指院的数据进行梳理，2026 年1 月末（试点开始前），浦东新区满足收购条件（内环内、2000 年以前、70 平以下、总价400万元以内）的存量二手房挂牌套数有3052 套。目前完成收购的套数（64 套）占符合收购条件的存量房的比重仅为2.1%，后续空间仍然很大。
“房票+双评估+一站式服务”的机制创新成为最大亮点。经过浦东、徐汇、静安三区试点，已经基本形成了一套可复制、可推广的制度设计。
1）收购置换闭环，居民“无忧换房”。针对“卖旧买新周期长、资金压力大、流程风险多”等痛点，静安、浦东、徐汇均打通了“收购、资金监管、置换”全链条：居民旧房由区属国企规范收购，免中介费、交易安全、回款稳定；收购款以“房票”形式进入监管账户，专款专用；实现“旧房快速处置、新房顺利购置”，促进改善需求高效释放。徐汇区的房票机制“全市通用、一二手通用”成为了一大亮点。2）双评估定价，价格公开透明。徐汇、浦东等区采用“双重评估”，区保障房公司和区房管局分别委托评估机构，以区域真实成交价为基准，形成指导价区间，国企与业主在区间内协商定价，杜绝价格偏差，既避免“压价”，也防止“虚高”，保障业主合法权益。3）专窗专线服务，流程极简高效。市区进一步畅通信息渠道，增加市房地产交易热线受理咨询；各区设业务专窗，提供“政策咨询、受理、对接”一站式服务。

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二季度开始，二手房收购已经扩围至全部中心城区。根据上海市房管局官网，今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作，上海中心城区保租房筹措进入“全域推进”新阶段。收购房源经标准化改造后，统一纳入保租房体系，租金低于市场水平，精准覆盖新市民、青年人、产业人才等重点群体，促进“职住平衡”；重点投向轨交站点、产业园区、核心商圈，快速填补传统新建周期长、供应慢的短板；严格准入、定价、巡查、退租全流程监管，实现“稳租金、稳预期、强保障”。

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各区收购房源标准有一定差异，但整体以核心区域小户型为主。若我们将收购条件均限定为“内环内、2000 年以前、70 平以下、总价400 万元以内”，我们根据中指院的数据进行梳理，截至26 年4 月末，八区满足收购条件的存量二手房挂牌套数合计约8176 套，占八区二手房挂牌量的比重为5.6%。其中浦东新区2398 套，占本区二手房挂牌量的比重为4.0%；杨浦区1451 套，占本区二手房挂牌量的比重为9.4%；虹口区1086 套，占本区二手房挂牌量的比重为11.8%；长宁区858 套，占本区二手房挂牌量的比重为8.9%；静安区756 套，占本区二手房挂牌量的比重为6.4%；徐汇区714 套，占本区二手房挂牌量的比重为4.2%；黄浦区548 套，占本区二手房挂牌量的比重为7.7%；普陀区365 套，占本区二手房挂牌量的比重为2.6%。
目前上海三区已收购的二手房占三区二手房成交的比重约2%，随着试点扩围和政策推进，未来比重可能逐步提升，对稳定上海楼市的重要性可能也会提升。截至5 月21 日，浦东、静安、徐汇三区累计收购二手房523 套。26 年2 月3 日-5 月21 日（试点以来）上海二手房总成交约8.7 万套，因此三区试点收购量占全市二手房成交比重约为0.6%；但占到三区自己1-4 月的成交套数（2.6 万套）的比重为2.0%。随着后期收购区域的扩围，政府“收购二手房”带来成交占比会进一步提升，可能会形成更具带动作用的效果。
在26 年2 月发布的新“沪七条”政策叠加效应下，3 月以来上海楼市活跃度持续攀升，我们认为仍是本轮周期中将会领先修复的城市，因此上海的筑底重要性和时点意义重大。
1）成交量：上海二手房成交套数3 月以来同比正增长，3、4 月成交量超24-25 年同期均值；新房成交套数4 月以来同比正增长，4 月成交量超22-25 年同期均值。3 月上海新房成交套数1.1 万套，同比下降2%；4 月成交9976 套，超过22-25 年同期成交量均值（7566 套），且当月同比增速转正，同比增长14%；5 月1 日-5 月26 日成交7897 套，同比增长11%。3 月上海二手房成交套数3.1 万套，远超24-25 年3 月的成交量均值（2.3 万套），且同比增速转正，同比增长6%；4 月成交2.9 万套，远超24-25 年4 月的成交量均值（2.1 万套），且同比涨幅再度扩大至23%；5 月1 日-5 月26 日成交2.3 万套，同比增长25%。26 年1-4 月上海新房成交套数3.2 万套，同比下降2%，二手房成交套数9.4 万套，同比增长7%，二手房成交套数占比已经达到了75%。不过需要注意的是，去年4 月开始楼市整体进入低迷期，因此今年的同比大涨也存在低基数因素，所以仍需持续跟踪后续动能。
2）房价：上海房价环比涨幅是一线城市中最大的、且唯一一个涨幅仍在继续扩大的一线城市。3 月上海新房房价环比增长0.3%，涨幅较2 月扩大0.1 个百分点，4 月环比涨幅进一步扩大至0.4%，新房房价自19 年8 月以来始终保持环比增长或持平，从未出现过下跌。3 月上海二手房房价环比增长0.4%，涨幅较2 月扩大0.2 个百分点，4 月环比涨幅进一步扩大至0.7%，二手房房价连续上涨3 个月，二手房环比是从今年2月开始转正的。
3）库存与去化：26 年4 月末，一二手房库存去化周期11.8 个月，自25 年11 月以来呈明显下滑趋势。全市二手房挂牌量自25Q4 以来呈下降趋势，26 年4 月末二手房挂牌面积降至2487 万平，较高点（25 年8 月）下降26%，二手房去化周期为13.2 个月，自25 年11 月以来呈现明显的下滑趋势，从25 年12 月开始就进入了18 个月（相对健康的去化周期）以内。上海新房库存去化周期仅为8.8 个月，在全国范围也是最低的，但25 年3 月-26 年3 月的趋势是上升的，这与二手房呈现相反的趋势，4 月虽因成交改善，去化周期下降，但后续仍需观察。
数据说明：本文中符合收购条件的房源指：内环内、建成年份1980-1999 年（1980 年前无数据）、70 平以下、400 万元总价以内的房源。数据来源为中指院。
投资建议
在26 年2 月发布的新“沪七条”政策叠加效应下，二手房收购试点有效盘活存量、提振信心，3 月以来上海楼市活跃度持续攀。
整体来看，当前上海收购二手房源已经取得一定积极效果，经过浦东、徐汇、静安三区试点， 当前收购二手房流程、房源筛选标准与运作模式已走向可复制的阶段。随着试点全面扩围， 二手房收购规模也将不断扩大，政策效果将得到进一步夯实， 有望进一步修复市场预期。其中， 徐汇区与城市更新结合，且在打破区域限制的全市房票机制的带动下， 收购二手房的节奏较快，预计未来将有更多区域参考借鉴， 进一步打通一二手置换链条。
建议关注在上海布局和销售占比较多的房企：华润置地、招商蛇口、保利发展、建发国际集团、中国金茂、越秀地产、绿城中国、中国海外发展、保利置业集团、城投控股。
风险提示：
政策推进速度与规模不及预期；收购资金来源受限；保障性租赁住房收益不及预期。

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