【潜力股分析】 房地产行业：中指｜多部门发声 大力支持城市更新

【潜力股分析】 房地产行业：中指｜多部门发声 大力支持城市更新！

6 月8 日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）有关情况。住建部、国家发改委、财政部、自然资源部相关负责人出席，并回答记者问。

【震撼发布】

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《规划》明确了各项支持政策，本次多部门更为详细地介绍了相关政策举措，包括健全推进机制、中央预算内投资、中央财政支持城市更新、盘活存量土地等具体政策，均将为《规划》顺利实施提供有力支撑。
1、明确城市更新“三大工程”，兼顾民生、发展和安全，各地细化措施有望加快落地
【住建部】在目标设定上，顺应我国城镇化和城市发展“两个转向”的新形势、新要求，设定了2030 年和2035 年的目标。
在指标设置上，聚焦增进人民福祉，从人民群众最关心的居住品质、公共服务、人居环境、基础设施等方面设置10 项规划指标。坚持尽力而为、量力而行，科学确定“十五五”时期各项指标的具体任务量，让人民群众能够真切感受到城市更新带来的实实在在的成效。
在任务部署上，《规划》部署实施一批民生工程、发展工程、安全工程，有力有序有效推进城市更新重点任务的落实。民生工程方面，重点是推进“好房子”建设，持续改造城镇老旧小区，加快建设完整社区等，发展工程方面，重点是增强城市发展动力，激活城市存量资源潜力等，通过做优增量、盘活存量，为新产业、新业态发展创造条件，充分发挥城市更新对于扩内需、稳增长、促消费的重要作用。安全工程方面，重点是推进危旧房、城中村改造等。
接下来，各地要根据《规划》部署，细化本地区城市更新的目标指标、任务措施，一件事情接着一件事情办，努力能做到办一件成一件，确保把好事办好、实事办实。
《规划》紧扣我国城镇化、城市发展特征，分阶段设定目标，提出了10 项主要指标，从6 方面部署23 项重点任务，提出7 个方面政策举措、14 项重大工程和行动，本次住建部明确了城市更新“三大工程”，兼顾民生、发展和安全，彰显“民生为本、发展赋能、安全兜底”思路，民生工程聚焦日常居住与生活，推进“好房子”建设、城镇老旧小区改造等的重要性突出，推动改善居住条件、补齐社区生活配套短板；发展工程侧重城市经济活力提升，盘活存量空间、优化新增建设空间，充分发挥城市更新拉动作用，助力扩内需、稳增长、促消费，促进经济发展；安全工程则强调守住城市运行安全底线，重点推进危旧房、城中村改造，消除房屋安全隐患，筑牢城市安全根基。
10 项主要指标既贴合民生需求，又确保城市更新成果可感知、有实效，其中城镇危旧房改造数量较上个五年翻倍、城中村改造数量保持较高水平等具体任务量落地，在推进过程中，若结合房票安置、货币化安置等，将有望释放更多住房需求进入市场，也将对房地产市场形成重要支撑。
另外，国家层面定好框架后，本次也明确要求各地因地制宜细化目标指标和具体举措，确保“办一件、成一件”彰显务实态度，预计接下来各地将加快推进城市更新规划落地，细化举措助力城市更新走深走实。
基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。
2、“十五五”时期，中央财政将保持较大支持力度，未来政策存在进一步发力空间
【财政部】首先，创新方式方法，支持实施城市更新行动。2024 年起，财政部会同住建部启动了支持部分重点城市实施城市更新行动有关工作。连续3 年，累计支持北京、上海、沈阳、洛阳、乌鲁木齐、成都等50 个重点城市先行先试。“十五五”期间，这50 个城市将按照实施方案确定的工作目标，探索城市更新可复制、可推广的机制。财政部将会同住建部加大指导力度，及时总结经验适时推广，进一步研究完善政策措施。
其次，统筹各项资金渠道，支持城市更新重点任务。比如，安排城镇保障性安居工程补助资金支持城中村改造、城镇老旧小区改造、城市危旧房改造；通过地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持；安排中央预算内投资、超长期特别国债资金支持城市地下管网建设、老旧小区改造等。“十五五”期间，中央财政还将保持较大的支持力度，并不断优化政策设计，提高资金使用效益。
除了财政资金支持外，我们也同步实施好税收支持政策，符合条件的城市更新主体可享受现行　　有关税收优惠政策。
今后，我们将适应城市发展变化特点，不断完善财政支持政策，更多在提升资金效能、协同政策工具、创新体制机制上下功夫，坚持因地制宜、分类施策，为推动城市更新高质量发展提供坚实财政支撑。

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【国家发改委】一是通过中央预算内投资对城市更新予以专项支持。2025 年，设立中央预算内投资城市更新专项，2026 年安排资金规模为970 亿元，推动改善居民居住条件，完善公共服务设施，惠及居民户数约800 万户。

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二是在“两重”建设中大力支持城市地下管网建设改造。通过超长期特别国债积极支持城市燃气、排水、供水、供热等地下管网建设改造，2026 年安排资金规模为1600 亿元，比上一年增加250亿元。
下一步，国家发展改革委将与有关方面加强协同，统筹推进“硬投资”和“软建设”。在“硬投资”方面，优先支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等公共安全和民生保障类工程，统筹支持老旧街区（厂区）改造提升等发展类工程，更大力度服务民生。
在“软建设”方面，围绕完善投入机制、提高投入效率，充分调动居民、企业等各方面积极性，健全完善运营维护体制。将支持各地因地制宜通过多种方式加大存量资产盘活力度，推动丰富金融产品和服务供给，鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营。对投融资模式创新性强、有较好示范性的项目，中央投资将予以适当引导支持。
本次财政部进一步明确了从创新试点、多元资金统筹、税收优惠、政策优化等方面强化城市更新财政支撑，政策向提升资金效能、强化政策协同、创新体制机制方面侧重，导向上更加重资金效能、重机制、重可持续。
2024-2026 年中央财政支持实施城市更新行动的城市已达50 个，其中36 个城市为一二线城市，本次财政部继续释放积极信号，明确将会同住建部总结经验适时推广，并将“进一步研究完善政策措施”，表明未来相关部门将总结试点城市相关经验，落地完善配套政策，形成可复制、可推广的城市更新机制，推动在更多城市开展落地。多元资金方面，预计“十五五”时期将继续统筹保障性安居工程补助资金、地方政府专项债、中央预算内投资、超长期特别国债等多类资金，保持较大资金投入、提升使用效率，同时落实税收优惠，降低市场主体参与成本，吸引社会资本进入。
2026 年，中央预算内资金安排970 亿元专项支持城市更新，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等，同时安排1600 亿元超长期特别国债支持地下管网建设，资金规模均较2025 年增加；另外，　　根据中指监测数据，今年一季度城市更新相关专项债券发行接近1200 亿元，已达去年全年的三分之一，同比增长7%，当前财政资金支持力度已经在加大，有望加速各地城市更新推进节奏。
3、优化土地政策，加大存量盘活力度
【自然资源部】一方面，通过建立上下贯通的自然资源管理和国土空间规划“一张图”，来强化存量资源的摸排，弄清底数，在“一张图”上对存量资源进行全生命周期的管理，打通部门数据共享。
另一方面，持续强化国土空间规划与土地政策的融合，我们坚持民生公益、节约集约、尊重权益三大核心政策取向，严格控制增量，加大存量盘活力度。首先，优化规划管控方式，助力民生项目落地提速。鼓励存量空闲地的临时使用…打破单一的用地性质的限制。其次，创新用地支持政策，为存量盘活降本纾压。针对市场主体盘活存量的资金压力，我们推出过渡期政策，老旧厂房、闲置楼宇转型文创、养老等产业的，五年过渡期内原用地主体可暂不变更用地性质、无需补缴土地价款，待过渡期满后再完善用地手续。…也鼓励自然资源资产组合供应。再有，优化不动产登记服务，保障各方主体权益。
下一步，我们将继续加强规划与土地政策协同，用小切口做实大民生，同题共答、同向发力，配合住建部开展业务交流培训，共同指导各地高质量推进城市更新工作。
【中指解读】
从自然资源的角度来看，全面摸清城市存量资产资源底数、加强存量资产管理、加大存量盘活力度等是支持城市更新的重要着力点，在此过程中，优化规划管控方式、创新用地支持政策、优化不动产登记服务的具体政策举措持续落地，未来或进一步创新举措并加大政策落实力度，支持存量盘活。去年底以来多地加快配套政策落地落实，广州、杭州、重庆等地出台要素市场化配置改革相关实施方案，支持土地用途转换、土地混合开发利用、闲置土地临时使用等，广州出台系统性的工商业用地续期政策，更多维度、全方位盘活存量土地和资产，也为其他城市提供了参考借鉴，预计未来更多城市将落地存量盘活配套政策，灵活土地用途转换、探索土地续期政策、优化审批流程等，进一步助力城市更新。
另外，本次住建部还强调“四好”建设，指出《规划》从建设“好房子、好小区、好社区、好城区”四个方面，对提高居民居住和生活品质做出部署，在“好房子”建设方面，明确指出“提高新建房屋品质”“抓好老旧房屋更新改造”；在“好小区”方面，指出结合改造同步完善小区的长效管理机制，鼓励引入物业服务；“好社区”方面，强调实施完整社区建设扩面提质增效工程；“好城区”方面，明确提出“充分利用存量资源，补齐公共服务设施短板，根据人口结构和社会需求的变化，加大养老、托育、文化、体育等设施的建设改造力度”。
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整体来看，《规划》明确了各项支持政策，本次多部门更为详细地介绍了相关政策举措，包括健全推进机制、中央预算内投资、中央财政支持城市更新、盘活存量土地等具体政策，均将为《规划》顺利实施提供有力支撑。对于地方政府来说，“十五五”时期，各地需紧扣城市更新规划目标，全面摸清底数、建立动态项目库，优化项目审批流程，同时统筹地方政府专项债、REITs、社会资本等多元资金，灵活落地存量土地盘活政策，加速推动城市更新项目有序落地。
对于企业来说，本次住建部进一步强调“支持国有企业和民营企业参与城市更新，建立居民、产权人、企业等多方参与的机制，鼓励长效运营，有效激发市场活力”，积极引导各类企业参与城市更新，也有利于推动形成多主体合作的发展格局。未来具备专业运营能力的企业或将迎来更大发展机遇，房企应顺势而为，积极探索片区更新、资产盘活与长期运营，构建新发展模式。

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