【价值挖掘】 REITS行业26M5市场回顾及最新观点：二级配置进一步

【价值挖掘】 REITS行业26M5市场回顾及最新观点：二级配置进一步聚焦...

二级市场回顾：26M5中证REITs全收益指数累计-2.1%（YTD -2.0%由正转负），跑输股债（26M5万得全A +0.6%，中证中高等级信用债指数+0.4%），或主要受一级供应持续放量、首农产业园大租户降租事件以及宏观内需放缓的拖累，而REITs场外指数基金的申报仅带来一天的反弹。26M5 REITs全市场日均成交额5.5亿元，日均换手率0.46%（历史29%分位数），较4月日均换手率（0.40%）边际改善或得益于指数基金申报后市场交易情绪阶段性回温。

【震撼发布】

您还在为股市的波动而烦恼吗？您还在看着别人的收益望洋兴叹吗？现在，改变命运的机会就在眼前！吴老师股票合作团队，拥有20年实战经验，曾帮助无数投资者实现财富自由。我们的客户遍布全国各地，从股市新手到资深投资者，都在吴老师的指导下获得了丰厚的回报。错过这个机会，您可能还要再等十年！立即加入我们，开启您的财富增值之旅！

在过去的二十年里，我们见证了中国股市的无数次牛熊转换，也帮助了成千上万的投资者在市场中站稳脚跟、实现盈利。吴老师股票合作团队不仅拥有精湛的技术分析能力，更具备深厚的基本面研究功底。我们相信，只有将两者完美结合，才能在这个充满机遇与挑战的市场中立于不败之地。选择吴老师，就是选择了一条稳健的财富增值之路！
一级市场回顾：26M5 单月发售224 亿、创22 年以来单月发售量新高；26M5末已挂网未发售体量接近1000亿；同时，打新性价比下降但仍维持预期正收益。
（1）发售层面：26M5供给放量，共发售6单REITs（新发5单+扩募1单），合计募资224亿元，单月发售规模创22年以来新高；（2）网下打新层面：26M5共5单REITs完成询价（1单基础设施REIT+首批4单商业不动产REIT），询价区间不变（仍为平价±10%），网下中签率维持在低位（5单平均1.7%），YTD年化打新收益较25 年收窄但仍维持预期正收益，整体打新性价比下降，判断首批商业不动产REITs 或优于当前水平；（3）挂网层面：截至26M5 末，共32单公募REITs 已挂网未发售，总拟募967 亿，一级潜在供应量持续创新高，其中，基础设施REITs 16单/456亿元，商业不动产REITs 16单/511亿元。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

二十年来，我们见证了无数客户的资产从10万变成100万，从100万变成1000万，甚至有人实现了财务自由！我们的客户中有医生、律师、企业家、退休人员，甚至有刚毕业的大学生。他们都有一个共同点：信任吴老师，选择了专业的投资理财服务。

为什么吴老师能够持续为客户创造价值？因为我们始终坚持以客户利益为中心，用专业创造财富，用真诚赢得信任。您还在犹豫什么？您的成功故事，从今天开始书写！现在就联系吴老师，开启您的财富人生！

投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"
基本面：26Q1各板块EBITDA同比增速中位数由高到低排序为：消费（+8%），保租房（+5%），交通（+2%），市政（-7%），能源（-12%），仓储（-12%），产业园（-14%）。26Q1各板块分化延续：消费板块仍是最具内生成长性的板块；保租房/IDC保持稳定；产业园/仓储/能源业绩压力较大；高速/市政板块内部分化严重，部分高速项目受益于周边路网条件改善而形成业绩修复，市政中的污水处理项目一季度业绩相对较好。

【真实见证 ? 财富传奇】

让我们来看看吴老师团队创造的真实财富传奇：

张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
估值：26M5末，产权派息率/经营权IRR平均分别4.5%/4.7%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史95%/56%分位。具体来看：（1）全局方面：REITs全市场P/NAV平均1.10倍，处于历史41%分位；（2）产权REITs方面：派息率平均4.5%，与10Y国债收益率利差279 bps、位于历史95%分位，其中，消费板块估值回落至历史中枢（派息率4.1%，与10Y国债利差位于50%分位数），保租房/IDC 估值低于历史中枢（非市场化/市场化保租房/IDC 派息率3.0%/3.4%/3.6%，利差70%/76%/78%分位数），厂房/仓储/办公类产业园估值来到历史低位（派息率4.7%/4.8%/5.4%，利差98%/95%/98%分位数）但基本面仍承压、或存在估值陷阱；（3）经营权REITs方面：中债IRR平均4.7%（高速/能源/市政分别6.5%/2.3%/2.6%），与10Y 国债利差295 bps，位于历史中枢附近（56%分位数）。
配置建议：（1）二级市场：短期或缺乏推动估值回升的强催化。当前REITs整体估值略低于历史中枢，但部分板块或仍存在估值陷阱。往后看：分子端，7月底二季报披露前，基本面或缺乏正向催化；分母端，判断长端利率有进一步下行空间但节奏上或需要进一步宏观基本面变化以及政策利率调整预期推动，叠加一级供应持续放量压制二级流动性，而指数基金带来的增量资金或有限，因此判断REITs二级短期或缺乏推动估值回升的强催化。标的层面，关注拥有经营alpha因而更具防御能力的核心消费标的【华润消费REIT】【大悦城消费REIT】等。
（2）一级市场：A. 战配：考虑到战配锁定期呈现从1 年增长至2 年的趋势，关注资产质量相对较好/有差补/安全垫较厚的标的，比如华润商业、华润电力、新城商业、锦江商业等；B. 打新：胜率仍然较高，但收益率在下降（因为高胜率下中签率维持在低位，而二级价格持续下跌背景下，一二级价差及上市后涨幅持续在收窄），在二级短期缺乏强催化情况下，一级打新或仍具相对性价比。
风险提示：REITs二级市场基本面改善不及预期，REITs流动性改善不及预期，宏观流动性改善不及预期，一级供应超预期，一级市场持续出现“破发”等。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

股票合作：与投资者共同操作，共享收益。我们提供全程专业指导，让您的投资更有方向。适合有一定投资经验，希望与专业团队并肩作战的投资者。

股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

【财富热线 ? 限量服务】

好消息！为感谢广大投资者的信任与支持，吴老师投资团队现推出限时优惠活动：

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投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

【郑重承诺】

吴老师投资团队对每一位投资者郑重承诺：

我们将用最专业的服务、最严谨的态度、最先进的投资理念，为您的财富保驾护航。

我们承诺：不让每一位信任我们的投资者失望，不让任何一个赚钱的机会从我们手中溜走。

我们承诺：始终以客户利益为先，坚持诚信经营，用实力赢得信任。

我们承诺：不断学习和进步，用最先进的技术和理念，为投资者提供最优质的服务。

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"