【市场热点】 库茨涅茨的潮汐系列之一越过低谷：当房价周期跨越拐

【市场热点】 库茨涅茨的潮汐系列之一越过低谷：当房价周期跨越拐点

当地产跨越拐点之后， 我们认为：

【震撼发布】

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1） 一线城市和核心二线城市，在下一轮周期里或有更好的超额表现。对于人口负增长环境下，没有人口净流入预期的地区，长期房价可能表现为“L 型”触底的特征。
2） 核心城市内部，“土地的位置”是一种稀缺资源，核心城市的核心地段的房价或仍是长期涨幅最好的资产。从日本东京都来看，长期上涨表现最好的房产是核心区的“老破小”。
理解房价的两种思路
在刻画地产周期的长度和价格变化时，研究者一般倾向于通过使用历史上大样本的地产周期价格序列求平均的方法作为预判未来地产价格的分析依据。然而，随着序列增长，房价跨越拐点后，序列的标准差显著加大，偏技术面的分析尤其难以刻画拐点后的房价表现。
理解房价有两重思路，除了其资产性之外，地产还有其耐用消费品的属性，供需视角下为我们提供了跨越拐点之后、标准差放大的情况下，理解地产价格的工具。
同一个经济体内，如何分析拐点后的房价
在供需分析的框架内，房地产长期最稳定的需求变量即是人口的变动。观察2013 年-2023 年的人口增速和房价/地价增速，仍能发现，无论是日本还是美国的地产市场，人口的净流入速度与不同地区的地价上涨速度有较高正相关关系。
更进一步，对于美国来说，即便是人口流入后20%的州，房价也显著仍在地产触底回升后显著地跑赢通胀。

【为什么选择吴老师？】

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投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"
但日本这个人口负增长的国家来说，仅有作为核心城市核心地段的东京都23 区的房价长期内跑赢了通胀表现。更偏远的东京都26 市、以及大阪、名古屋等都市圈的地价增速，长期内没有跑赢通胀，甚至没有体现太明显的拐点特征，长期表现为“L 型”的负资产走势。

【真实见证 ? 财富传奇】

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投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
回到国内，哪里的房价上涨动力更强？
回到国内，自2025 年下半年以来，一线城市的百度迁徙指数同比增速已先于核心二线城市表现转正，同时，因去年年底企业结汇的加速，居民收入同比增速在2026 年一季度已有回升迹象，人口回流一线大城市的趋势或正隐隐启动。下一轮地产周期内，一线城市和核心二线城市地产价格的或有超额表现，
从短期来看，可以从两个角度观察地产短期的上涨力度，一是通过房价收入比的去化程度，可以刻画“房价有多便宜”。二是通过居民持有住房的结构，可以刻画“需要买房的人有多少”我们分别构建了两个维度的比较标准，发现在核心城市中，上海、武汉、长沙都属于“房价更便宜”的城市，而北京、广州则属于“需要买房的人更多”的城市，其同时兼具短期和长期的房价上涨理由。
同一个城市内，房价如何看？
最后一章，我们继续放大视角，分析同一个城市内，不同区域的房价在拐点之后会表现出什么样的特征。通过对比日本东京都的核心城市中心和副中心的房价表现，发现：
在跨越拐点后的下一轮上涨周期内，城市中心的房产的资产性表现更为极致。“土地的位置”本身成为了一种稀缺资源，且越接近城市中心，这种土地价值驱动的房价上涨效应表现愈发明显，而城市中心的“老破小”属于缺少建筑价值，内在价值主要集中于土地价值的资产。成为了长期内涨幅相对最高的资产。
相比之下，对于城市副中心，土地价值的稀缺性明显减弱，反而可能成为住房总价的拖累项。
与之相对，建筑价值本身是城市副中心地产的核心价值，居住属性更优的房子可能有更好的上涨预期，因此，“豪宅”和“精致实用”型房产涨幅更高。
风险提示
1、历史经验可能无法完全类比国内情况；2、样本数据无法完整反映总量情况；3、宏观经济表现可能扰动地产需求；4、政策可能相机抉择。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

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吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

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