【市场热点】 REITS跟踪月报：2026年4月 报告摘要 【震撼发布】

【市场热点】 REITS跟踪月报：2026年4月

报告摘要

【震撼发布】

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在过去的二十年里，我们见证了中国股市的无数次牛熊转换，也帮助了成千上万的投资者在市场中站稳脚跟、实现盈利。吴老师股票合作团队不仅拥有精湛的技术分析能力，更具备深厚的基本面研究功底。我们相信，只有将两者完美结合，才能在这个充满机遇与挑战的市场中立于不败之地。选择吴老师，就是选择了一条稳健的财富增值之路！
4月REITs整体跑输大类资产
2026年4月，中证REITs（收盘）指数下跌1.08%，中证REITs全收益指数上涨0.07%；两者均弱于上证综指（+5.66%）和深证成指（+12.09%）。从大类资产角度看，中证REITs（收盘）指数与中证REITs全收益指数均跑输深证成指、中证转债及南华商品指数。
REITs交易数据环比上升，同比萎缩
截至2026年4月30日，中证REITs全收益指数成交额和成交量环比均有所上升。4月实现成交额81.02亿元，较2026年3月份成交额增加了10.46亿元，环比增加14.82%，同比减少14.82%；中证REITs全收益指数成交量为1,838.01万手，较2026年3月份成交量增加了250.91万手，环比增加15.81%，同比减少14.51%。
各类型REITs表现分化
10类REITs中，2026年4月，除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，其余类别指数涨跌幅分别为：园区基础设施REITs指数-0.82%、交通基础设施REITs指数-1.05%、仓储物流REITs指数-0.31%、消费基础设施REITs指数+0.11%、保障性租赁住房REITs指数-0.02%、能源基础设施REITs指数+0.15%、生态环保REITs指数+0.54%、新型基础设施REITs指数+1.21%。整体来看，本月81只REITs基金中，有35只基金实现上涨。
重要事件
1、国务院发文支持服务业领域符合条件的项目发行REITs4月21日，国务院印发《关于推进服务业扩能提质的意见》，在完善支持政策体系方面，明确丰富财政金融政策工具，提出“支持服务业领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”这是继基础设施、商业不动产之后，REITs底层资产适用范围的又一次系统性拓展。此前服务业领域资产能否纳入REITs发行范围存在较大政策不确定性，此次国务院层面的制度确认，有望将仓储物流、消费基础设施、租赁住房等泛服　　务业类REITs的申报路径进一步清晰化，为后续相关品类扩容提供顶层政策依据。与此同时，《意见》还提出通过现有国家级政府投资基金支持先进制造业和现代服务业融合发展。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

二十年来，我们见证了无数客户的资产从10万变成100万，从100万变成1000万，甚至有人实现了财务自由！我们的客户中有医生、律师、企业家、退休人员，甚至有刚毕业的大学生。他们都有一个共同点：信任吴老师，选择了专业的投资理财服务。

为什么吴老师能够持续为客户创造价值？因为我们始终坚持以客户利益为中心，用专业创造财富，用真诚赢得信任。您还在犹豫什么？您的成功故事，从今天开始书写！现在就联系吴老师，开启您的财富人生！

投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"

【真实见证 ? 财富传奇】

让我们来看看吴老师团队创造的真实财富传奇：

张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
2、国家发改委印发基础设施REITs项目行业范围清单4月22日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展。清单涵盖交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保、仓储物流、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施以及消费基础设施等11大类行业领域，其中文化旅游基础设施为新增类别，包括国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目，配套旅游酒店在满足产权归属等条件下可纳入底层资产。此次清单发布进一步明确了常态化申报推荐阶段的项目准入边界，各省级发展改革部门和有关中央企业须坚持“优中选优”原则严格把关项目质量。发改委将根据新形势适时修订《清单》并动态完善申报要求，动态扩容机制的确立有助于REITs市场持续吸纳优质资产。
3、上交所修订公募REITs发售上市业务办理指南4月23日，上海证券交易所修订发布《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号—一发售上市业务办理（2026年4月修订）》，自发布之日起施行，2025年12月31日发布的原指南同时废止。修订后的《指南》涵盖总则、发售、上市、投资者适当性管理及模板附件等五章内容，对REITs网下询价、认购、上市及相关信息披露工作作出系统性规定。其中明确基础设施REITs使用508000-508099代码段，商业不动产REITs使用508600-508799代码段，扩位简称必须包含“REIT”标识；规定募集期原则上不超过5个交易日；要求基金管理人在发起上市申请前完成战略投资者份额的场内限售和场外锁定，并指定至少一家做市商以确保上市首日流动性。前后两份指南仅相隔四个月，反映出监管部门在REITs市场从基础设施向“基础设施+商业不动产”并行发展阶段，着力推进制度精细化与全流程标准化。
核心观点
2026年4月，中证REITs收盘指数-1.08%，中证REITs全收益指数+0.07%，分别跑输上证综指（+5.66%）和深证成指（+12.09%）。从大类资产表现看，当月REITs指数整体弱于权益市场及南华商品指数，但全收益指数仍录得正收益，显示出一定的回报能力。REITs市场新增2只REITs上市，板块扩容有序推进。
从整体运行态势看，4月REITs市场呈现弱于权益、内部剧烈分化、成交活跃度环比回升的特征。尽管大盘指数表现不及A股等，但全收益指数延续正收益，部分底层资产类型如水利、新型基础设施、生态环保等板块实现上涨，园区、交通等传统权重板块有所回调。涨跌幅前五名中水利、产业园区、新能源等方向表现突出，后五名则以产业园和交通类为主，一定程度上反映出市场对不同行业现金流预期及政策催化的定价差异。资金面上，当月全收益指数成交额与成交量环比分别增长14.82%和15.81%，市场参与热情有所回暖，但同比仍有所回落，或表明增量资金入市仍偏谨慎，存量博奔特征明显。向后展望，随着“十五五”规划对现代化产业体系、扩大内需、新型城镇化等方向的持续部署，REITs市场底层资产供给有望进一步丰富，尤其是消费、保租房、仓储物流等领域具备长线逻辑。但短期需关注宏观经济修复节奏、利率波动及部分行业供需格局变化对现金流预测的影响。建议在组合中均衡配置防御属性突出与成长弹性兼具的品类，并密切跟踪新上市项目的扩募与运营数据兑现情况
投资策略上，我们认为筛选思路上适合采取稳中有进的原则，即选取REITs基金以稳定现金流为优先，在稳定的现金流之外，综合考量基本面预期变化，可选取价格弹性较大的板块，以期在分红之外，博取市场上涨收益。综合考虑REITs的资产特性，应秉持长期配置、获取稳定现金流的逻辑。长期来看，我们认为可优先考虑对以下类型REITs予以关注：
1.交通基础设施REITs在春节出行高峰与节后货运恢复的交替支撑下，现金流波动相对可控。交通基础设施具有一定的垄断性和刚需属性，具备较强的稳定性。在区域经济增速分化的背景下，该板块已呈现显著结构性差异，部分路产因所在地产业升级不及预期，车流量增速放缓，导致板块整体表现平淡。展望后续，在“十五五”规划将区域协调发展列为重点、政策首次将智能交通纳入REITs清单的背景下，核心城市群的战略资产配置价值凸显，已部署智慧化系统的路产有望通过技术溢价提升估值，具备区域断地位且运营效率领先的项目将重新验证其防御价值。
2.仓储物流REITs受春节快递业务量剧烈波动及节后恢复偏慢影响，同时供给过剩担忧仍在。但板块内部分化，部分仓储项目表现相对坚挺。从行业趋势看，直播电商、即时零售等新业态对高标仓和冷链需求持续旺盛，政策层面将现代流通体系和产业链供应链安全作为重点，常态化发行机制下预计2026年将有更多一线及新一线城市的枢纽节点项目入市，为市场注入优质增量。
3.消费基础设施REITs。虽然节前促销透支节后需求，居民消费意愿恢复仍需时间。但主力资金对该板块关注度未减，部分受益于客流回升的项目表现突出。政策层面，商务部等部门明确支持绿色消费领域发行REITs为板块提供催化剂。若后续社零数据持续改善，电影院、儿童乐园等体验式业态复苏有望提升购物中心盈利能力，估值仍有提升空间。。
4.新型基础设施REITs在“东数西算”及“数字经济”国家战略与AI算力需求爆发的双重催化，数据中心、智算中心等兼具政策红利、高成长性、稀缺赛道三大特征。随着顶层设计明确将数据中心纳入REITs资产范围项目现金流随算力租赁需求同步扩张，租金与出租率呈量价齐升态势，有望持续享受估值溢价。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

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股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

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精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

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吴老师投资团队对每一位投资者郑重承诺：

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"