【价值挖掘】 宏观快评：二手房成交回暖下的三点观察 核心观点

【价值挖掘】 宏观快评：二手房成交回暖下的三点观察

核心观点

【震撼发布】

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近期二手房成交持续高增，我们有三点观察：第一，在经历“金三银四”的成交旺季后，5 月二手房成交延续高增，且结构上，核心城市、非核心城市均有改善；第二，在总量高增的背景之下，低总价、小户型的刚需房或是主力，例如北京、上海300 万、90 平以下房源占比大幅高于2025 年；第三，对比此前二手房成交高增时期，2015-2016 年二手房成交高增伴随着租金稳步上涨、居民中长贷稳步回升、土地溢价率趋势性回升、新开工面积转正等信号。当前而言，四个指标仍偏弱，地产端仍需等待新的变化，例如租金企稳、二手成交结构从刚需扩散至改善等。
一、“金三银四”之后，二手房成交延续高增“金三银四”之后，5 月二手房成交延续高增。我们跟踪的23 个重点城市，1-3 月二手房成交量同比-5.3%，4 月同比增速提升至10.4%、5 月前15 日进一步提升至21%。
结构来看，核心城市与非核心城市均有改善。其中，9 个核心城市（北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、青岛、苏州、厦门），4 月二手房成交面积同比8.9%，5 月前15 日，同比增速提升至19.8%；其余14 城，成交增速同样从16.1%提升至25.4%。
二、二手房数据之内的信号：依然偏刚需
总量高增的背景之下，我们进一步关注成交结构，近期二手房成交高增，低总价、小面积的刚需房是主力，关注三个数据：
一是二手房成交总价分布，300 万以下的占比提升。例如上海市，参考上海中原研究院的数据，2026 年1-4 月，总价300 万以下的二手房成交占比平均为69.8%，较2025 年公开样本均值的64.5%大幅提升。北京市，今年1-2 月300万以下二手房成交占比为42%，较2025 年的37%同样大幅提升。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

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投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"
二是成交面积分布，小户型占比持续提升。上海市，今年1-4 月90 平以下成交占比为65.9%，高于2025 年公开样本均值的64.8%；北京市，今年1-2 月90平以下成交占比为65%，较2025 年的62%同样有所提升。

【真实见证 ? 财富传奇】

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王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
三是高频观察套均成交面积，当前仍低于去年同期。截至5 月15 日，北京、上海、深圳、套均成交面积89.4 平、80.5 平、99.3 平，均低于去年同期。
三、二手房数据之外的信号：预期尚偏弱
我们观察历史上三段二手房成交高增的时期（12 月移动平均增速高于15%），重点观察4 个指标：包括租金（衡量居民收入预期）、居民中长贷（居民加杠杆意愿）、土地溢价率（房企的房价预期）、新开工（房企加杠杆意愿）。
①2015 年6 月-2016 年12 月，二手房成交改善的同时，前述4 个指标同步修复。包括，租金增速稳定在2%-3%区间，居民中长贷持续同比多增，土地溢价率进入上行区间，新开工由负转正。这一时期，居民、房企的预期均有改善。
②2023 年3 月-2024 年1 月，4 个指标尚未修复，例如租金同比均值仅0.2%，居民中长贷虽阶段性多增，但修复并不稳定；土地溢价率维持低位，均值为5.1%；新开工增速持续为负等。
③2025 年1 月-2025 年9 月，4 个指标均有压力，例如租金同比均值进一步降至-4.0%，居民中长贷月均同比少增230 亿元，土地溢价率阶段性改善后回落，新开工仍处深度负增长区间。
当前而言，考虑到2026 年1-4 月百城住宅租金同比仍为-7.4%，居民中长贷、新开工和土地溢价率也未出现持续改善，四个指标仍处在偏弱区间。
风险提示：地产政策变化超预期

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投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

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我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

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严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

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