【市场热点】 宏观深度研究：再论房地产市场止跌企稳的三个条件

【市场热点】 宏观深度研究：再论房地产市场止跌企稳的三个条件 小阳春能否持...

2026 年一季度，房地产市场出现“小阳春”，重点城市二手房成交显著放量，新房价格环比上涨城市数量有所增加。但当前成交热度能否持续？还要看居民对房地产的信心能否持续改善、库存能否持续去化、政策能否持续支持？

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本报告试图回答，房地产“小阳春”能否持续的问题。
居民对房地产的信心持续改善
信心比黄金更重要。一季度以来，房地产市场已呈现出积极变化。
要让“小阳春”持续下去，居民信心必须继续改善并保持稳定。
购房者信心恢复，主要有四个支撑。一是由于宏观经济向好提供底层支撑。2026 年一季度国民经济实现良好开局，GDP 同比增长5.0%。从收入端看，一季度全国居民人均可支配收入12782 元，扣除价格因素实际同比增长4.0%。从结构来看，工资性收入同比增长4.9%，保持稳定；经营净收入同比增长6.6%，是收入增长的主要贡献项，体现出小微企业和个体工商户的经营活力有所恢复。从物价看，2026 年1-4 月CPI 同比上涨0.9%，温和通胀环境亦有助于名义收入的改善和消费意愿的释放。宏观经济的向好，为房价预期改善提供了坚实基础。
二是股市财富效应逐步显现。2024 年9 月24 日政策组合拳推出以来，上证指数从2863 点上涨至2026 年5 月超4200 点，刷新2015年以来新高。2024 年9 月24 日至2026 年5 月11 日，上证指数累计涨幅达48%，显著修复并提升了居民金融资产市值，形成了较为可观的财富效应，为居民“卖旧买新”提供重要资金储备。与此同时，居民资产配置行为出现明显变化。2026 年一季度住户存款增加7.7 万亿元，同比少增1.5 万亿元；银行理财市场存续规模较去年末缩水1.38 万亿元。新增定期存款占比从2023 年的96.2%下降至2026 年一季度的84.9%，居民“持币待购”意愿增强。
三是法拍房对边际房价的冲击减弱。2026 年一季度重点城市法拍住宅成交占比整体维持低位，北京降至0.6%，上海0.7%，广州、深圳小幅上升1.7 个和0.6 个百分点，占比约为3.4%和3.6%。法拍房占比整体维持低位，因法拍折价引发的“价格坍缩”被有效隔离在　　局部范围，并未蔓延至主流二手房定价体系。
法拍房对市场影响更可控。根据中指数据统计，2026 年一季度住宅类法拍房挂拍9.5 万套，同比下降4.3%。在此基础上，以深圳为例，部分债权银行已主动“下场”定价快速处置抵押资产，未来法拍房的折价率将更合理，有助于避免价格螺旋下跌，边际房价得到稳定。
四是租金回报率回升修复房地产资产估值。2026 年3 月，中指研究院50 城平均租金回报率为2.26%，高于同期5 年期定存利率1.3%和10 年期国债收益率1.8%。居民购房现金流正逐步转正。租金回报率托底资产价格的核心机制在于，租金收益覆盖月供成本，持有房产从“净支出”状态切换为“收支平衡甚至盈余”。以北京朝阳区安贞西里一套60 平方米两居室为例，根据链家资料显示当前市场总价约220 万元，月租金约5300 元，租金收益率约为2.9%，明显高于定存利率。假设首付120 万元，公积金贷款100 万元，贷款期限20 年、等额本息还款，月供约为5347 元，月供与月租金已非常接近。这意味着购房者每月实际现金流出压力较小，当公积金贷款额度提升或房贷利率进一步走低，租金收益完全覆盖月供将是大概率事件。
宏观经济、财富效应、供给扰动、资产估值四个维度形成合力，居民信心改善具备一定可持续性，这是“小阳春”延续的最重要条件。
但股市波动、经济复苏斜率等不确定性仍需继续观察。

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库存持续去化
2026 年4 月末，全国商品房待售面积同比下降0.5%，连续2 个月下降，供求关系出现边际改善。但全国房地产库存总量（含现房、在建及已供未动工土地）约为57.4 亿平方米，库存压力尚未根本缓解。只有推动库存持续去化，才能为市场止跌企稳提供基础。
目前库存去化渠道在拓宽。2026 年各地积极探索多渠道盘活存量商品房，将有助于库存去化。湖南省已明确2026 年计划收购存量商品房200 万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等；河南省支持发行专项债收购存量住房。通过收储转化，可以在补充保障房供给的同时，消化库存。
土地成交持续下降。根据中指数据统计，全国土地成交规划建面连续5 年下降，2025 年成交9.9 亿平方米，较历史高点下降67%，2026年土地成交下降持续，1-4 月同比下降19.2%。土地成交的持续缩量，意味着后续新房供应将减少，有助于去库存。各地也因城施策精准调控，如福建省明确，部分市、县去化周期超过24 个月应暂停商品住宅用地供应，12 至24 个月的按“盘供平衡”原则供应。这种的精准调控，使土地供应与各地实际消化能力相匹配，避免无效供给的进一步累积。
产品升级，供给结构优化。2026 年《政府工作报告》明确“好房子”建设标准，“安全、舒适、绿色、智慧”成为新一轮产品升级的核心方向。通过容积率优化、绿色建筑、智慧社区等产品升级政策，鼓励开发商打造符合新一代居住需求的改善型产品，推动住房“更新换代”，激活新房市场需求，避免库存长期沉淀。与此同时，规划端也给予有力支持。相关部门优化居住用地规划指标，包括适度提高容积率、调整绿地率、建筑密度、建筑退让距离、停车配建标准，并完善公共服务、市政交通设施配建以及风貌引领要求。这些供给结构优化措施，既提升了新房产品的竞争力，又更好地匹配了居民改善型住房需求，有助于加速库存去化。
多渠道去化、供给收缩、产品升级共同发力，有望推动库存持续去化，助力市场企稳。
政策持续支持
本轮“小阳春”是限购松绑、房贷利率下调、公积金优化、“以旧换新”等多项政策叠加的结果。政策边际效应容易递减，要让行情持续，必须保持政策连续性和针对性。
一是进一步降低交易成本。在现有换房退税、增值税3%税率基础上，可继续降低首套或唯一住房契税，对“卖一买一”家庭给予契税减免。同时推动中介费率公开透明、实行分档收费，减少交易摩擦。
二是保持金融支持力度。当前购房首付最低15%、房贷利率已低至3.06%。下一步可因城施策放宽首套认定，如挂牌房源不计套数，按区划分首套房标准。扩大公积金提取支付首付范围，提高多子女家庭额度。推广贷款利息补贴，如苏州青年人才50%贴息，南京“卖旧买新”的1%贴息等。金融支持力度的持续可支持房地产市场稳定。
三是政策工具箱保持动态更新。加大“以旧换新”力度，推广国企收购旧房、中介优先帮卖、解约保护等模式，打通置换堵点。因地制宜发放购房补贴，重点支持多子女和换房家庭。全面推广“房票安置”，珠海等地已明确用于城中村改造。建立多元化房源库，探索房票跨区域流通，直接为新房市场导入需求。
政策保持其支持力度并持续优化，可助力巩固当前房地产市场回暖势头。
风险提示房地产市场超预期下行风险；对政策解读偏差；调研样本有限，不足以反映市场主体；数据可得性局限，口径不完全统一；历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。

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