【市场热点】 深度*行业*房地产行业2026年1-4月统计局数据深度解

【市场热点】 深度*行业*房地产行业2026年1-4月统计局数据深度解析：4月...

国家统计局发布2026 年1-4 月份全国房地产开发投资和销售情况。4 月销售面积5733 平，同比增速-9.5%（前值：-7.4%）；开发投资金额6249 亿元，同比增速-20.1%（前值：-11.3%）；新开工面积3527 万平，同比增速-26.6%（前值：-17.4%）。

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统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。
核心观点
1. 商品房销售：
4 月住宅销售量价均持续改善，受核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动。1）商品房单月销售面积同比降幅扩大，但在销售均价改善的带动下，销售金额同比降幅收窄；单月住宅销售面积与销售金额同比降幅均收窄。4 月全国商品房销售面积5733 万平，同比下降9.5%，降幅较3 月扩大了2.1 个百分点；销售金额5738 亿元，同比下降7.6%，降幅较3 月收窄了5.7 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降9.1%，住宅销售金额同比下降6.4%，同比降幅较3 月分别收窄了1.2、8.8 个百分点。我们认为，4 月住宅销售持续改善，主要原因是核心城市尤其是北京与上海政策影响以及传统销售旺季下出现了“小阳春”行情。
2）销售均价同环比均改善。4 月商品房销售均价10009 元/平，环比增长12.8%，同比增长2.1%，自2025年3 月时隔13 个月销售均价同比增速转正，自2025 年1 月以来时隔15 个月销售均价再度破万；其中住宅销售均价10601 元/平，环比增长13.0%，同比增长3.0%。从绝对值来看，房价回升至2024 年12月的水平。3）从区域来看，以核心城市为主的东部地区销售均价同比增速转正，绝对值处于2024 年11月以来的最高水平。4 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-13.1%、-9.6%、-10.8%，降幅较3 月分别扩大6.2、3.8、2.8 个百分点；销售金额同比增速分别为-6.1%、-9.7%、-10.9%；销售均价同比增速分别为8.1%、-0.1%、-0.2%，东部地区销售均价达到1.42 万元/平，从绝对值来看，处于2024 年11 月以来的最高水平，且4 月的同比增速转正，同比增速提升了15.8 个百分点，中、西部地区销售均价同比降幅较3 月分别收窄2.3、6.6 个百分点。4）从累计来看，销售量价累计同比降幅均收窄。1-4 月全国商品房销售面积2.53 亿平，同比下降10.2%（前值：-10.4%）；销售金额2.30 万亿元，同比下降14.6%（前值：-16.7%）；销售均价9106 元/平，同比下降4.9%（前值：-7.0%）。
2. 商品住宅库存：
因销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；现房库存占比仍处于历史最高水平。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至4 月末，我国商品住宅广义库存面积为13.8 亿平，环比下降1.6%，同比下降18.0%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.5 个月，环比下降0.1 个月，同比下降0.9 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至4月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.21 亿平，环比下降1.5%，同比增长1.0%；现房去化周期为22.1 个月（由于1-4 月现房销售未公布，我们采用2025 年7-12 月销售均值计算），环比下降0.3 个月，同比提升1.9 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 30.5%，环比持平，同比提升5.8 个百分点。
3. 房地产开发投资、新开工、竣工：
房地产投资同比降幅扩大，土地投资与施工建安投资均低迷。4 月开发投资金额6249 亿元，同比下降20.1%，降幅较3 月扩大了8.8 个百分点。其中住宅开发投资金额4933 亿元，同比下降18.4%，降幅较3月扩大了7.0 个百分点。投资降幅扩大主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。1）土地投资走弱。2025 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降11.5%，增速较二季度下降32.9 个百分点，四季度降幅进一步扩大至22.7%，我们预计对今年一、二季度的土地投资持续造成拖累。2）施工建安投资持续低迷。1-4 月施工面积同比下降12.1%，降幅扩大了0.4 个百分点。从区域来看，各地区投资降幅均扩大。东部、中部、西部地区4 月投资额同比增速分别为-20.2%、-20.6%、-19.4%，同比降幅分别扩大8.1、9.7、11.8 个百分点。从累计来看，1-4 月开发投资金额2.40 万亿元，同比下降13.7%（前值：-11.2%）。

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新开工面积同比降幅扩大，处于2003 年以来同期最低水平。4 月新开工面积3527 万平，同比下降26.6%，降幅较3 月扩大了9.2 个百分点，从绝对值来看，新开工面积处于2003 年以来同期最低水平。从累计来看，1-4 月新开工面积为1.39 亿平，同比下降22.0%（前值：-20.3%）。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2026 年新开工和投资预计将持续回落。
竣工面积同比降幅微幅收窄，但仍处于2006 年以来同期最低水平。4 月竣工面积2097 万平，同比下降19.0%，降幅较3 月收窄了0.1 个百分点，但从绝对量来看，处于2006 年以来同期的最低水平。1-4 月累计竣工面积1.19 亿平，同比下降24.0%（前值：-25.0%）。由于2021 年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3 年的工程进度来计算，我们预计，2026 年竣工将延续周期性的缩量。
4. 开发商资金：
房企到位资金降幅扩大，主要是因为投资减少。不过其中房款由于销售有所修复降幅收窄，外部融资仍然走弱。4 月房企到位资金6173 亿元，同比减少21.9%（前值：-18.7%）。1）房款3000 亿元，同比减少14.2%（前值：-20.1%），受销售有所修复影响。定金及预收款同比减少9.8%，个人按揭贷款同比下降23.2%，降幅较3月分别收窄8.0、1.5 个百分点。2）非房款3173 亿元，同比减少27.9%（前值：-17.4%）。其中国内贷款780亿元，同比下降34.2%，降幅较3 月收窄了9.0 个百分点；自筹资金2076 亿元，同比下降25.7%，降幅较3 月扩大21.5 个百分点。从累计来看，1-4 月房企到位资金2.67 万亿元，同比下降18.4%（前值：-17.3%）。
5. 2026 年核心指标预测：
1）商品房销售：我们预计2026 年销售面积8.1 亿平，同比下降8%；销售均价9144 元/平，同比下降4%；销售金额7.4 万亿元，同比下降12%。2026 年成交量价整体呈现“前低后高”的态势，我们预计全年销售量价同比降幅较2025 年小幅收窄。2）开发投资：我们预计2026 年房地产开发投资6.9 万亿元，同比下降16%，较2025 年降幅收窄。一方面，在销售与融资的双重压力下，房企新开工意愿低迷，施工面积持续负增长，建安投资支撑较弱；另一方面，目前销售阶段性修复是否具有可持续性仍待观察，前期拿地大幅减少，土地投资减少也对投资造成了拖累。不过，施工建安投资的拖累预计缓解，但土地投资的拖累预计仍在扩大。3）新开工：我们预计2026 年新开工面积4.8 亿平，同比下降18%，较2025年降幅收窄。4）竣工：我们预计2026 年竣工面积4.9 亿平，同比下降19%。由于前期新开工明显收缩，同比持续出现负增长，按照2-3 年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量。
投资建议
4 月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，住宅销售同比降幅持续收窄，销售均价同环比均改善。我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前政策持续发力，一线城市优化限购限贷、核心城市优化公积金政策，均对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多,2026 年可能筑底,因此2027 年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E 估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。
风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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