【市场热点】 中金唯品会商业不动产REIT深度价值深度分析：一线运

【市场热点】 中金唯品会商业不动产REIT深度价值深度分析：一线运管品牌赋能 ...

中金唯品会商业不动产REIT 将于2026 年5 月19 日询价，首发询价区间为3.150~3.849 元/份。

【震撼发布】

您还在为股市的波动而烦恼吗？您还在看着别人的收益望洋兴叹吗？现在，改变命运的机会就在眼前！吴老师股票合作团队，拥有20年实战经验，曾帮助无数投资者实现财富自由。我们的客户遍布全国各地，从股市新手到资深投资者，都在吴老师的指导下获得了丰厚的回报。错过这个机会，您可能还要再等十年！立即加入我们，开启您的财富增值之旅！

在过去的二十年里，我们见证了中国股市的无数次牛熊转换，也帮助了成千上万的投资者在市场中站稳脚跟、实现盈利。吴老师股票合作团队不仅拥有精湛的技术分析能力，更具备深厚的基本面研究功底。我们相信，只有将两者完美结合，才能在这个充满机遇与挑战的市场中立于不败之地。选择吴老师，就是选择了一条稳健的财富增值之路！
申购策略观点：本基金原始权益人杉杉商业在中国奥莱企业中位于第一梯队，目前在营22 家奥莱，在建1 家奥莱。底层资产项目为郑州杉杉奥莱、哈尔滨杉杉奥莱，各项业绩指标在原始权益人奥莱项目中均排名前五。母公司唯品会是中国以及全球领先的折扣零售商，为线下奥莱品牌招商赋能。郑州项目在河南省销售额第一，联营扣率、租售比位列可比REITs 项目第一。哈尔滨项目盒子式设计因地制宜，销售额同样居全省首位，联营扣率、租金坪效持续提升。预期项目资产公允价值区间为61.55~71.20 亿元，IRR 为3.71%~4.48%。招募书预计本基金26/27 年的可供分配金额分别为33,867.81/35,825.53 万元。以询价上限对应拟募资额76.98 亿元计，测算得本基金26/27 年的预测净现金流分派率分别为4.40%/4.56%，高于板块平均水平（约4%）。
原权品牌力赋能，项目基本盘稳固。本基金原始权益人杉杉商业已运营22 家奥特莱斯广场、1 家奥特莱斯广场在建，是国内已开业奥特莱斯数量及自持奥特莱斯物业数量最多的奥特莱斯企业。
在母公司唯品会线上千亿级GMV、杉杉商业线下奥莱业务同步扩张的加持之下，杉杉商业招商能力突出，23-25 年营业收入CAGR 达17%。郑州项目：是郑东唯一存量奥莱，预期新增竞品分流可控，受益于郑开同城化战略深化、交通基础配套设施持续完善、文旅IP 集群效应凸显的三重驱动，销售额河南省第一，未来双轨通车将进一步引流聚客。哈尔滨项目：是黑龙江省销售额及坪效排名第一的奥特莱斯项目，近年来销售规模和运营效率持续增长。项目为盒子式设计，充分适配哈尔滨冬季严寒、夏季多雨的气候特点，虽然与竞品枫叶小镇相邻竞争，但建筑结构、业态及交通可触达性均更胜一筹。
收入、NOI 稳健增长，盈利韧性突出。底层资产项目凭借长期稳健的经营表现，在租约条款上拥有一定的话语权，与大部分商户在联营模式合同中约定保底条款，为项目收入托底。23-25 年，随着联营和商业运营收入的稳步提升，2 个项目运营收入逐年增长，郑州项目收入分别为2.86/3.00/3.42 亿元（CAGR 9.32%），哈尔滨项目收入体量略低于郑州项目但期间复合增速更高，分别为2.03/2.16/2.45 亿元（CAGR 9.88%）；2 个项目NOI 也双双实现双位数提升。在同期可比REITs 项目 NOI Margin 均呈现下行趋势的同时，郑州项目、哈尔滨项目逆势提升，25 年双双超70%，其中郑州项目NOI Margin 首次超越西安砂之船奥莱至可比REITs 项目首位，哈尔滨项目则逐渐接近砂之船。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

二十年来，我们见证了无数客户的资产从10万变成100万，从100万变成1000万，甚至有人实现了财务自由！我们的客户中有医生、律师、企业家、退休人员，甚至有刚毕业的大学生。他们都有一个共同点：信任吴老师，选择了专业的投资理财服务。

为什么吴老师能够持续为客户创造价值？因为我们始终坚持以客户利益为中心，用专业创造财富，用真诚赢得信任。您还在犹豫什么？您的成功故事，从今天开始书写！现在就联系吴老师，开启您的财富人生！

投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"

【真实见证 ? 财富传奇】

让我们来看看吴老师团队创造的真实财富传奇：

张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
郑州项目量价领先，哈尔滨项目增长强劲。2 个项目近三年出租率维持99%+，且租户集中度较为分散。为灵活汰换升级品牌，郑州项目短约比例高，截至26 年2 月末，26 年到期租约面积占比67%；哈尔滨项目租约到期时间较为分散，风险可控。23-25 年，郑州项目联营扣率分别为14.8%/14.7%/15.4%，租售比分别为15.24%/15.12%/15.84%，在可比同类项目中排名第一；租金坪效从23 年度的327.77 元/平方米/月提升至25 年的372.56 元/平方米/月（CAGR 6.6%），排在第二名。同期，哈尔滨项目持续追赶，联营扣率分别为11.3%/12.0%/12.5%，达到或高于可比REITs 平均水平（11.3%/11.7%/12.3%）；租售比分别为13.93%/14.38%/14.65%，与西安砂之船奥莱相当且逐渐拉近与之差距，排在可比REITs 项目第三名；租金坪效处于中游水平，但提升较快，23-25CAGR12.0%。
预期项目资产公允价值区间为61.55~71.20 亿元，IRR 为3.71%~4.48%。假设郑州项目的折现率为7.5%/7.25%/7.0%，哈尔滨项目的折现率分别为7.75%/7.50%/7.25%。测算得项目资产未来12 个月的估值区间为61.55~71.20 亿元，与招募书给定评估值69.99 亿元相差-12.1%~1.7%。
以询价上限对应拟募资额76.98 亿元计，则项目估值IRR 区间为3.71%~4.48%，高于截至26 年5 月13 日华夏首创奥莱REIT、中金唯品会奥莱基础设施REIT（3.34%/1.61%）。
中性预测26/27 年资本化率6.45%/6.62%。我们测算得，中性情形下，本基金合并口径项目26/27年预测资本化率（扣除资本性支出后）为6.45%/6.62%，郑州项目、哈尔滨项目26 年预测资本化率分别为6.33%/6.65%。已上市奥莱和购物中心REITs 项目底层资产预测期首年或首个完整年度资本化率分布在5.05%-7.25%，可比的砂之船商业不动产REIT 底层资产西安砂之船奥莱2026 年资本化率为6.77%。本基金底层资产项目资本化率处于可比项目合理区间内。
询价上限对应26/27E 分派率4.40%/4.56%。招募书预计本基金26/27 年的可供分配金额分别为33,867.81/35,825.53 万元。以询价上限对应拟募资额76.98 亿元计，测算得本基金26/27 年的预测净现金流分派率分别为4.40%/4.56%，显著高于其他消费REITs 最新分派率。
风险提示：1)郑州项目合同集中到期的风险；2）郑州项目面临同业竞争的风险；3）部分商户经营合同存在针对其铺位的优先购买权条款，或设置了提前退租条款；4）品牌商户经营业绩下滑、联营扣率下降的风险。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

股票合作：与投资者共同操作，共享收益。我们提供全程专业指导，让您的投资更有方向。适合有一定投资经验，希望与专业团队并肩作战的投资者。

股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

【财富热线 ? 限量服务】

好消息！为感谢广大投资者的信任与支持，吴老师投资团队现推出限时优惠活动：

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投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

【郑重承诺】

吴老师投资团队对每一位投资者郑重承诺：

我们将用最专业的服务、最严谨的态度、最先进的投资理念，为您的财富保驾护航。

我们承诺：不让每一位信任我们的投资者失望，不让任何一个赚钱的机会从我们手中溜走。

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"