【市场热点】 深度*行业*房地产行业第19周周报：本周新房二手房成

【市场热点】 深度*行业*房地产行业第19周周报：本周新房二手房成交同比走...

新房成交面积同环比降幅均扩大；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积同环比均下降，同比由正转负；去化周期环比下降，同比上涨。

【震撼发布】

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核心观点
新房成交面积同环比降幅均扩大。第19 周47 城新房成交面积194.0 万平，环比下降26.2%，同比下降16.2%，同比降幅较上周扩大15.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-48.9%、-24.2%、-12.5%，同比增速分别为-9.3%、-19.5%、-15.7%，一线城市同比增速分别下降了29.8 个百分点，二、三四线城市同比降幅扩大了12.8、9.3 个百分点。
二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。第19 周23 城二手房成交面积为165.0 万平，环比下降32.7%，同比下降5.2%，同比增速较上周下降了27.1 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-37.9%、-28.2%、-31.8%，同比增速分别为3.0%、-10.9%、-5.6%，一线城市同比增幅收窄了25.5 个百分点、二、三四线城市同比增速下降了37.4、6.3个百分点。
新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上涨。截至第19 周末，13 城新房库存面积7542.3 万平，环比增速为-4.2%，同比增速为-2.7%；去化周期20.5 个月，环比下降0.6 个月，同比上升2.8 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.3、18.7、55.4 个月，一线城市环比上升0.3 个月、二、三四线城市环比下降0.1、8.6 个月，一、二、三四线城市同比分别上升0.5、5.6、0.01 个月。
土地市场成交量同环比均量涨价跌；溢价率同环比均下降。第18 周百城全类型成交土地规划建面为1301.5 万平，环比上升64.3%，同比上升32.1%；成交土地总价为374.6 亿元，环比上升63.5%，同比下降24.1%；成交土地楼面均价为2878 元/平，环比下降0.5%，同比下降42.5%；土地溢价率为3.0%，环比下降6.7 个百分点，同比下降1.0 个百分点。
房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。第19 周房地产行业国内债券总发行量为20.7 亿元，环比下降83.2%，同比上升84.4%。总偿还量为50.8 亿元，环比下降25.1%，同比上升99.2%；净融资额为-30.0 亿元。
板块相对收益有所下降。第19 周房地产行业绝对收益为3.7%，较上周上升0.1pct，相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周下降0.7pct。房地产板块PE 为13.35X，较上周上升0.63X。
五一假期新房成交同比虽然仍下降，但降幅较4 月有所收窄；二手房成交同比持续正增长。五一假期我们跟踪的47 个城市新房成交套数为4026 套，同比下降19%，同比降幅较4 月收窄7 个百分点；23 个城市二手房成交套数2525 套，同比增长5%，增幅较4 月收窄4 个百分点。

【为什么选择吴老师？】

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投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"

【真实见证 ? 财富传奇】

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李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

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投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
政策
1）广州发布新政优化公积金贷款政策，同步推出“卖旧买新”专项补贴。4 月30 日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，内容包括：①优化住房公积金使用政策，提高住房公积金贷款额度，一人申请贷款的最高额度调整至100 万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至200 万元，符合相关条件的最高贷款额度提高至360 万元；②支持居民“卖旧买新”，畅通一二手住房置换链条。对26 年底前网签新房且1 年内出售旧房的居民，按贷款总额1%发放“卖旧买新”补贴，单套最高3 万元，总额2亿元；③落实“去库存”要求，支持在城中村改造中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业安置，并继续使用专项债券收回低效存量土地等。
2）天津发布房地产新政，优化房地产供给促进住房消费。4 月30 日，天津市发布优化本市房地产供给促进住房消费的通知。①各区因地制宜用足用好国家财政、金融等政策工具，优先收购符合条件的存量商品房用作各类保障房项目。鼓励住房租赁企业等经营主体多渠道筹集资金，依法收购存量商品房用作租赁住房。用好专项债券资金收回收购存量闲置土地。②自26 年1 月1 日至27 年12 月31 日，对出售本市自有住房并在1 年内于本市重新购房的纳税人，个税予以退税优惠。
3）武汉扩大住房公积金异地贷款范围。4 月30 日，武汉发布关于进一步优化完善房地产政策措施的通知。其中提出，全国各城市缴存职工，在武汉市购买自有住房，或有未结清商业性住房贷款的，均可向武汉公积金中心申请住房公积金贷款，取消借款人（含配偶）须武汉市户籍的限制条件。
4）苏州提高公积金贷款最高限额。5 月2 日苏州住建局出台进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施。其中提到，个人公积金最高贷款额度调整为150 万元，家庭公积金最高贷款额度调整为200万元。购买新建二星级及以上居住类绿色建筑的，额度上浮20%；购买新建“两智一全”等改善型住宅的，额度上浮50%。购买现房销售的新建商品住房项目的，额度上浮50%。
投资建议
进入5 月，需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续。我们认为，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说,多数房企在2025 年计提减值相对较多,2026 年可能筑底,因此2027 年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E 估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、建发国际集团、中国金茂、滨江集团。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

股票合作：与投资者共同操作，共享收益。我们提供全程专业指导，让您的投资更有方向。适合有一定投资经验，希望与专业团队并肩作战的投资者。

股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

【财富热线 ? 限量服务】

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投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

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吴老师投资团队对每一位投资者郑重承诺：

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我们承诺：不让每一位信任我们的投资者失望，不让任何一个赚钱的机会从我们手中溜走。

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我们承诺：不断学习和进步，用最先进的技术和理念，为投资者提供最优质的服务。

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"