【潜力股分析】 房地产行业周报：上海楼市改善逻辑逐步从“买得起

【潜力股分析】 房地产行业周报：上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买...

核心观点

【震撼发布】

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周观点：
在4 月初我们精准发在股价底部的近几个月全市场第一篇看多报告中以及最近一个月的市场交流中，我们一再重申一个观点：判断楼市改善持续性的关键是看向上传导的置换链条有没有完整有效运转，只有“买得起”和“愿意买”这两个逻辑同时演绎，楼市预期才是真正改善，基本面方可言实质性和系统性回暖。近两个月上海房价涨价的主力是300 万以下的低总价段，其实主要演绎的还是“买得起”的逻辑（“沪七条”后提高的公积金贷款额度接近完全覆盖、低总价段房产租金回报率不少可以跑赢2.6%的公积金贷款利率），但“愿意买”的逻辑并不明显，而“愿意买”才是楼市预期好转的关键。而“愿意买”对应的市场行为应该是居民卖旧买新，在公积金贷款额度覆盖不到的区间段内主动往上加杠杆，需要观察的数据就是高总价段成交量占比是否有提高，高总价段房产是否也有明显涨价。此前的观点中我们一直给到大家相对谨慎的判断，因为仅凭2、3 月的数据还不足以体现向上置换的逻辑。但值得重视的是，根据最新公布的4 月上海成交数据，确实发生了令人欣喜的变化，“愿意买”的逻辑初步显现。一方面是4 月0-300 万总价段成交占比环比3 月下降5pct 至56%（3 月环比2 月提升1pct），另一方面4 月在低总价段房价继续上行的同时高总价段房产也出现了上涨或跌幅收窄的改善迹象，具体来看，4 月500-700 万、1000-1500 万总价段房价月环比分别上涨0.3%（3 月下跌0.4%）、0.3%（3 月下跌0.8%），700-1000 万总价段房价月环比-0.2%，跌幅收窄0.2pct。
尽管成交结构变化只是5%左右的调整不算特别显著，尽管高总价段也只是微涨幅度并不明显，尽管只是一个月的数据变化也并不足以充分说明问题，但这是今年以来首次出现这样的月度级别的数据变化，300 万以下成交占比下降幅度也创下了2022 年1 月以来的月环比最大值，过去大半年该结构数据一直稳定在60%左右或更高。请大家重视结构和逻辑的变化。
周度跟踪：
1.二手房：
成交结构方面，4 月上海低总价成交占比有所降低，楼市改善逻辑正逐步从“买得起”走向“愿意买”。4 月低总价成交占比降低：4 月0-300 万总价段成交占比环比3 月下降5pct 至56%（3 月环比2 月提升1pct）；并非仅低总价段价格回暖，4 月涨价资产亦呈现出向上传导迹象：4 月在低总价段房价继续上行的同时高总价段房产也出现了上涨或跌幅收窄的改善迹象，具体来看，4 月500-700 万、1000-1500 万总价段房价月环比分别上涨0.3%（3 月下跌0.4%）、0.3%（3 月下跌0.8%），700-1000 万总价段房价月环比-0.2%，跌幅收窄0.2pct。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

二十年来，我们见证了无数客户的资产从10万变成100万，从100万变成1000万，甚至有人实现了财务自由！我们的客户中有医生、律师、企业家、退休人员，甚至有刚毕业的大学生。他们都有一个共同点：信任吴老师，选择了专业的投资理财服务。

为什么吴老师能够持续为客户创造价值？因为我们始终坚持以客户利益为中心，用专业创造财富，用真诚赢得信任。您还在犹豫什么？您的成功故事，从今天开始书写！现在就联系吴老师，开启您的财富人生！

投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"

【真实见证 ? 财富传奇】

让我们来看看吴老师团队创造的真实财富传奇：

张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
挂牌价方面，上海连续九周上涨，广深环比转正。全国挂牌价周环比下跌0.03%，已连续十一周下跌；上海挂牌价周环比+0.02%，涨幅回落0.12pct，当前已连续九周上涨；北京挂牌价周环比-0.13%，跌幅走阔0.09pct；广州挂牌价周环比转正（+0.02%）；深圳挂牌价周环比转正（+0.01%）；节后十一周（2026/02/21-2026/05/09），全国挂牌价累计下跌1.08%，一线城市中仅上海挂牌价上涨，累计涨幅为0.67%。
库存压力持续缓解，一线除深圳外挂牌量持续下行。全国挂牌量周环比-0.12%，降幅收窄0.05pct；北京周环比-0.53%，降幅扩大0.15pct；已连续八周下降，近八周累计下降2.87%；上海周环比-0.22%，降幅收窄0.35pct，近八周呈下行趋势，近八周累计下降2.60%；广州周环比-0.30%，降幅扩大0.13pct，已连续九周下降，近九周累计下降1.71%，节后十一周累计下降1.86%，往年同期累计上涨1.59%；深圳挂牌量周环比转正（+0.14%），节后十一周呈上行趋势，节后十一周累计增加4.17%，涨幅较往年同期大幅回落47.52pct。
成交维持韧性，京沪因假期影响环比走弱。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至5 月9 日，北京、广州、深圳二手房实时成交周环比分别下降17.2%、10.5%、19.5%；网签方面，北京、上海网签周环比分别下降36.8%、10.7%，深圳周环比转正（+2.9%）。
2.新房：
新房市场仍呈分化特征，深圳周环比转正。深圳新房成交周环比转正（+11%）、周同比+168%；北京、上海、广州周环比分别下降66%、40%、17%；北京、上海、广州、深圳年初至今累计成交同比-5%、+28%、+4%、-42%。
投资建议与投资标的
本周地产热度延续，从近一个月密集的市场交流看，关注地产股的投资人在不断增多，并且大家对于27 年见底基本分歧已经不大，有分歧的只是27 年能涨多高。我们此前率先给到市场明确结论，上海、北京有望在2027 年率先企稳改善并引领高能级城市的修复，更明确说，上海今年大概率已经见底，只是2026 是磨底形态，2027 才是涨价形态。我们再次重申，大级别的β行情的起点或在今年Q4 或者明年Q1。4 月10 号开始的反弹行情板块交易逻辑首次从炒预期转向炒现实，请大家重视底层配置逻辑的深刻变化。今年由于尚在左侧，所以预计楼市和股市仍会有所反复，但随着数据趋势对行业运行逻辑改善的印证性不断增强，预计向上的持续性和幅度亦将逐步走强，板块整体估值中枢亦会趋势性向上。最近一个月的市场其实充分印证了我们此前投资逻辑的判断，股市不再复刻过去炒政策、炒预期逻辑下的几日游行情，正是因为市场开始交易现实数据，而数据的韧性在过去的一个月持续彰显，从最新的实时成交量（领先网签一个月）看，预计5 月份的网签表现依然好于往年，而上海的平均和中位房价走势也依然保持持续的正增长，因此我们认为短期行情仍将持续。后续如何把握交易时点核心还是看量价二阶导的表现情况如何演绎。我们推荐关注拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企，也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。
风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

股票合作：与投资者共同操作，共享收益。我们提供全程专业指导，让您的投资更有方向。适合有一定投资经验，希望与专业团队并肩作战的投资者。

股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

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投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

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吴老师投资团队对每一位投资者郑重承诺：

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"