【价值挖掘】 固收投资研究报告：商业不动产借鉴 中国香港REITS知

【价值挖掘】 固收投资研究报告：商业不动产借鉴 中国香港REITS知多少？

我国商业不动产 REITs 尚处于试点阶段，而中国香港 REITs 市场已成熟运行20 年以上，有酒店、办公、零售等多种商业业态，部分持有中国内地物业，资产经历了多个经济周期，具有参考价值。本文梳理了中国香港REITs 市场的相关情况，旨在为我国首批商业不动产REITs 试点项目，寻找已上市且成熟运营多年的同业态资产，以期提供估值定价参考。

【震撼发布】

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面世二十余载，11 只市值约1500 亿港元
尽管中国香港首只REIT 在2005 年11 月就开始上市交易，但二十多年来截至2026 年4 月10 日仅存续11 只，总市值仅1,464 亿港元。而中国内地公募REITs 自2021 年6 月首批项目推出以来，短短四年多上市数量已达79 只，总市值超2,200 亿元，体量已是中国香港的1.7 倍。
其REITs 市场的流动性一般，整体成交活跃度较低，全市场日均换手率约0.1-0.12%，远远不如中国内地的0.42-0.84%。2025 年以来仅领展、置富日均成交额超千万港元，其余9 只介于40-580 万港元，成交清淡。此外，市场景气度仍然不高，长期处于折价状态且呈现持续下降趋势。但股息率平均能达6.56%。
业态百花齐放，多为商业类不动产
11 只中国香港REITs 主要为酒店、办公、零售等业态，位置遍布世界各地。领展市值最大达1,003 亿港元，市值占比68%，断层领先其他REITs。有8只市值在50 亿港元以下。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

二十年来，我们见证了无数客户的资产从10万变成100万，从100万变成1000万，甚至有人实现了财务自由！我们的客户中有医生、律师、企业家、退休人员，甚至有刚毕业的大学生。他们都有一个共同点：信任吴老师，选择了专业的投资理财服务。

为什么吴老师能够持续为客户创造价值？因为我们始终坚持以客户利益为中心，用专业创造财富，用真诚赢得信任。您还在犹豫什么？您的成功故事，从今天开始书写！现在就联系吴老师，开启您的财富人生！

投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"
当前已有2 只REITs 退市，分别是睿富房地产基金和开元产业信托。睿富因旗下唯一资产租金造假，运营不佳，最终宣布要出售资产、清盘、取消上市地位。开元在2021 年因资本运作计划，出售核心资产而终止。

【真实见证 ? 财富传奇】

让我们来看看吴老师团队创造的真实财富传奇：

张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
6 只持有内地商业类资产，经营多年具有参考意义11 只中国香港REITs 中，6 只持有中国内地相关商业资产。从各自经营情况来看，酒店业态，中国内地酒店的房价仍承压但入住率恢复，行业边际向好。
办公业态，各地写字楼市场仍持续面临供应压力，叠加需求端的“降本增效”，以价换量成为重要策略。零售业态，购物中心租金承压，需要“调改焕新”等主动管理赋能。核心区位、高端的服务式公寓收入稳定性很好。
近日首批商业不动产REITs 提交了审核意见反馈，发行上市的脚步临近。在中国香港上市的内地不动产中，有不少与首批试点项目地理位置相近、业态相同，其出租率、租金单价、续租租金调整率等历史经营数据，能很好地验证首批试点项目经营指标和估值参数的合理性。
如创金合信北京国资办公楼的出租情况可参考汇贤、春泉和招商局在北京的办公资产。红土创新星河集团购物中心的流量数据，可对标领展、招商局的深圳零售项目。华夏凯德商业综合体的附近就有招商局的办公楼和购物中心。
华夏保利发展可以直接拉取越秀在广州的多个写字楼出租率。华安陆家嘴、汇添富上海地产可以观察领展、越秀在上海办公大楼的经营表现。中国香港REITs的酒店业态均为五星级全服务型酒店，而华安锦江、华泰紫金华住安住本次首发上市的酒店资产为有限服务型连锁酒店，定位略有区别。
风险提示
公募REITs 相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；估值定价假设风险；资料来源及数据统计风险。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

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股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

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炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

【财富热线 ? 限量服务】

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投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"