【投资机会】 REITS 26M3月报：短期注重防守 市政环保或有预期差

【投资机会】 REITS 26M3月报：短期注重防守 市政环保或有预期差

二级市场回顾：26M3中证REITs全收益指数累计-2.5%（同期万得全A -8.7%，中证中高等级信用债指数+0.3%），全市场日均成交额4.1 亿元，日均换手率0.33%（历史9%分位数），市场交易情绪偏淡。3月份REITs价格持续回落、流动性走弱，或主要受一级扩容背景下二级承接偏弱、基本面催化不足、输入性通胀预期压制风险偏好等因素影响。

【震撼发布】

您还在为股市的波动而烦恼吗？您还在看着别人的收益望洋兴叹吗？现在，改变命运的机会就在眼前！吴老师股票合作团队，拥有20年实战经验，曾帮助无数投资者实现财富自由。我们的客户遍布全国各地，从股市新手到资深投资者，都在吴老师的指导下获得了丰厚的回报。错过这个机会，您可能还要再等十年！立即加入我们，开启您的财富增值之旅！

在过去的二十年里，我们见证了中国股市的无数次牛熊转换，也帮助了成千上万的投资者在市场中站稳脚跟、实现盈利。吴老师股票合作团队不仅拥有精湛的技术分析能力，更具备深厚的基本面研究功底。我们相信，只有将两者完美结合，才能在这个充满机遇与挑战的市场中立于不败之地。选择吴老师，就是选择了一条稳健的财富增值之路！
一级市场回顾：（1）打新层面：26M3 市场迎来年内首两单询价（隧道股份和昌保REIT），两单合计募资56 亿元，在询价区间较去年底收窄的背景下（从去年末平价上下浮动20%降至今年的上下浮动10%），网下中签率再次来到历史低位（隧道/昌保REIT分别0.6%/0.2%，其中昌保网下中签率创新低）；26M3无项目上市；（2）挂网层面：截至26M3末，商业不动产和基础设施总拟募800亿，远超24 年全年646 亿的发行额峰值，具体：商业不动产/基础设施REITs分别17单/10单挂网，总拟募分别600亿/205亿；（3）审核层面：1单中航天虹消费REIT审核终止（撤回）。
基本面：25Q4各板块收入同比增速中位数由高到低排序为：市政（+13.0%），消费（+9.8%），保租房（+2.3%），交通（-4.1%），仓储（-4.4%），能源（-4.9%），产业园（-14.8%）。25Q4各板块分化延续：市政和消费板块实现收入显著改善；保租房保持稳定；能源、仓储、高速收入仍同比下滑且降幅都在个位数，其中能源降幅边际收窄，仓储、高速降幅边际小幅扩大；产业园收入压力仍然最大且降幅仍在扩大。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

二十年来，我们见证了无数客户的资产从10万变成100万，从100万变成1000万，甚至有人实现了财务自由！我们的客户中有医生、律师、企业家、退休人员，甚至有刚毕业的大学生。他们都有一个共同点：信任吴老师，选择了专业的投资理财服务。

为什么吴老师能够持续为客户创造价值？因为我们始终坚持以客户利益为中心，用专业创造财富，用真诚赢得信任。您还在犹豫什么？您的成功故事，从今天开始书写！现在就联系吴老师，开启您的财富人生！

投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"

【真实见证 ? 财富传奇】

让我们来看看吴老师团队创造的真实财富传奇：

张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
估值：26M3末，产权派息率/经营权IRR平均分别4.2%/4.4%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史75%/45%分位。具体来看：（1）全局方面，REITs全市场P/NAV平均1.16倍，处于历史53%分位；（2）产权REITs方面，派息率平均4.2%，与10Y国债收益率利差241 bps、位于历史75%分位，其中，IDC/消费估值较历史中枢偏贵（派息率分别3.4%/3.9%，与10Y 国债利差分别位于29%/33%分位数），保租房位于历史中枢附近（非市场化/市场化保租房派息率3.0%/3.3%，利差55%/62%分位数），厂房/仓储/办公类产业园目前估值尚低于历史中枢（派息率4.3%/4.4%/5.0%，利差85%/81%/96%分位数）但基本面仍承压；（3）经营权REITs方面，中债IRR平均4.4%，与10Y国债利差262 bps、仍然偏窄（45%分位数）。
配置建议：（1）二级市场：当前市场流动性较弱，业绩较稳健的资产估值仍在高位、上行空间或有限，维持表观高收益率项目或存在估值陷阱的判断，维持市场整体震荡判断，配置上建议注重防守。不过也不排除5 月份配合首批商业不动产REITs 的发行，场外指数基金时间表 或再度清晰，届时市场或迎来反弹。
标的层面，关注一季度业绩或相对稳健标的（如华润商业、唯品会奥莱等）。（2）一级市场：A. 战配：大多数商业不动产项目发行估值较二级仍存在折价（一级平均派息率5.1%，较二级高约90 bps，假设平价发行且上市后派息率完全向当前二级收敛，测算收益率平均21%），但询价区间和最终发行价仍存在不确定性，关注资产质量相对较好/有差补/安全垫较厚的标的，比如砂之船、唯品会、新城、首农、锦江等；B. 打新：无论是商业不动产还是基础设施REITs，考虑到市场当前流动性仍然偏弱、项目之间资质和估值差异较大，也要提高项目基本面和估值相对于流动性等在打新决策中的权重。此外，考虑到目前商业不动产REITs 暂不适用“财政部 税务总局公告2022 年第3 号”中提到的在基础设施REIT 设立阶段的企业所得税优惠，部分保险也可能受制于内部合规要求而暂时无法进行商业不动产REITs 配置，因此，商业不动产REITs 估值会否完全收敛至同类基础设施REITs二级估值位置或仍需观察。
风险提示：REITs二级市场基本面改善不及预期，REITs流动性改善不及预期，宏观流动性改善不及预期，商业不动产REITs试点不及预期等。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

股票合作：与投资者共同操作，共享收益。我们提供全程专业指导，让您的投资更有方向。适合有一定投资经验，希望与专业团队并肩作战的投资者。

股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

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投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

【郑重承诺】

吴老师投资团队对每一位投资者郑重承诺：

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"