【潜力股分析】 2026Q2房地产板块投资策略：存量崛起 开发磨底

【潜力股分析】 2026Q2房地产板块投资策略：存量崛起 开发磨底

2026 年小阳春的与前不同：二手房多点开花

【震撼发布】

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2026 年小阳春的广度与韧性更优，二手房成交热度跨月延续。根据冰山指数，2025 年二手房小阳春仅持续了3 月一个月，2025 年3 月26 城总成交套数25.8万套，月环比+56%，4 月成交套数18.9 万套，月环比-26%，且4 月26 城月环比成交增速全部转负。因2 月春节低基数的问题，2026 年3 月26 城二手房成交套数月环比高增+235%。如果我们将2-3 月加在一起，2026 年2-3 月成交套数为39 万套，同比2025 年2-3 月降低约-8%。截至2026 年4 月18 日，部分二三线城市的二手房实时成交套数已经超过了3 月全月数据，延续强劲势头。这是2025年4 月没有出现过的现象。截至2026 年4 月18 日二手房实时成交套数月环比为正增长的城市有，东莞+25%、重庆+6.6%、青岛+1.8%、厦门+0.4%，还有部分城市的半月成交套数和3 月成交套数接近。我们预计4 月成交套数月环比正增长的城市不在少数。2026 年小阳春二手成交套数并非一线独秀，而是多点开花。
二手房价格止跌城市开始破零。根据冰山指数，冰山百城房价指数低点在2026年3-4 月陆续触底，14 个城市较低点出现价格反弹。我们跟踪的重点50 城冰山数据来看2025 年4 月12 日那周无城市月环比为正，2026 年4 月11 日这周有3个城市月环比价格增速为正。从二手房价格表现来看，2026 年二手房价格止跌迹象更明显。
新房网签实质复苏仍存在"低基数+推盘节奏"的扰动。根据冰山指数，截至2026年4 月18 日新房网签成交套数环比3 月整月实现正增长的城市有10 个，2025年4 月新房网签套数的月环比为正的仅为4 个城市。2026 年4 月新房网签成交月环比大幅增长的城市除了北京、上海、深圳以外，还有苏州、青岛、成都等。尽管月环比数据表现亮眼，但是我们如果看成交套数的同比数据，2026 年2 月和3月新房成交套数同比降幅显著。我们认为，部分城市因低基数而出现了4 月的月环比增长亮眼的情况，这可能和开发商的推货节奏有关。
头部房企3 月呈"量缩价涨"，改善型产品结构性提价但整体流速未起。从七家头部房企2026 年3 月销售数据来看，其中五家房企销售面积同比下降且销售均价同比上涨，呈现明显的量缩价涨的现象。我们认为这和房企推出改善型产品维持了结构性价格增长有关，但与此同时从销售面积增速上来看这类产品流速仍然偏弱。个别房企以价换量，出现了销售均价下滑但销售面积同比增长的现象，我们认为该房企销售面积3 月实现增长主要因2025 年同期低基数和推货节奏问题。
结构分化，置换链条待启动。尽管2026 年3-4 月二手房小阳春表现亮眼，但是从成交结构上来看核心城市低总价房源是交易占比主体。北京300 万元以下二手房成交占比达66%，同比上升19.1 个百分点；70 ?以下小户型成交占比39%，意味着每10 套成交中至少6 套是“老破小”上车盘。上海3 月二手房成交结构中300 万元以下房源占比高达72%，500 万元以内占比近90%。4 月初深圳楼市改善型需求略有释放，但500 万以下房源成交仍然占主导（超过60%）。
我们对2026 年房地产市场研判：存量崛起，开发磨底从上述分析来看，我们认为2026 年小阳春的核心特征是“二手房量稳价止跌、二手和新房结构分化”： 二手房成交回暖的广度与韧性优于2025 年，房价止跌信号比2025 年更显著，但市场回暖依赖低总价刚需，改善型置换链条尚未激活。新房市场受低基数与推盘节奏扰动呈现“环比亮眼、同比承压”的表象。根据普睿数智，2026 年3 月12 个重点城市首开/加推项目整体去化率仅34%，虽较1 月提升9 个百分点，但热销项目已从“改善和高端项目”转变为“刚需项目”。整体而言，我们认为当前房地产市场正在经历“存量房承接刚需回暖，新房等待置换”的阶段。
房地产板块投资节奏梳理

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我们认为，3 月房地产板块和整体市场一样，受美伊战争带来的流动性冲击影响较大，出现了显著回调。但是伴随美伊谈判带来短期流动性恢复，及二手房小阳春跨月延续，我们认为4 月中旬AH 地产板块进入估值修复阶段。其中以港股华润置地为例，修复从4 月1 日开始，领先A 股开发商（例如招商蛇口等从4 月13日开始）。估值修复能否持续？我们认为新房市场仍需要政策支持来带动改善型需求的释放，而核心城市二手房市场年内受多种因素影响会持续修复。
我们对核心城市二手房市场修复更看好的原因在于：
1）我们认为新房缺少低总价类产品，二手房低总价房源选择多竞争少；2）我们认为部分二手房折价较为充分，租金收益比与贷款利率相比性价比高，吸引力更强。
3）我们认为核心城市产业潜力较强，未来前景对跨区资金更有吸引力。
投资建议
综上所述，关于新房市场相关的投资机会，我们建议关注Q2 新房市场的销售情况，若基本面持续走弱，则建议关注政策再释放带来的波段机会。与此同时，我们看好2026 年存量房市场的持续修复，我们认为Q2 存量房相关标的可重点关注。
标的关注的优先顺序方面，我们建议先关注存量房相关标的，其次是占据产业竞争高地的优质低估房企：1）建议关注存量房相关标的：贝壳、美凯龙；2）建议关注优质低估房企：建发股份、华润置地、建发国际、滨江集团等。
风险提示
1）购买力减弱导致新房和存量房市场走弱；2）5 月销售淡季还需要继续跟踪。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

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股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

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每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

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吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

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吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

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我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

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