【潜力股分析】 保利发展(600048)2025年度报告深度解析：减值影响

【潜力股分析】 保利发展(600048)2025年度报告深度解析：减值影响利润 拿地聚焦核心

事件：公司发布2025 年报。2025 年公司实现营业收入3081.44 亿元，同比下降1.13%；归母净利润10.35 亿元，同比下降79.31%；每股收益0.09 元/股，同比下降79.29%。每10 股派发现金0.35 元。

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利润端下滑较多。2025 年公司实现营收3081.44 亿元，同比下降1.13%，营收下降主要由于房地产项目结转规模下降。公司2025 年实现归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。归母净利润降幅远大于营收，主要受4 方面因素影响。1）2025 年毛利率略有下滑。公司2025 年整体毛利率为12.75%，较2024年下降1.18pct，其中房地产销售业务2025 年毛利率12.86%，较2024 年降低0.99pct。2）2025 年投资收益为负。公司2025 年公司投资亏损0.3 亿元，2024 年为收益17.90 亿元。其中2025 年公司权益法核算的长期股权投资收益为负。3）进一步计提减值损失。2025 年公司计提房地产项目减值准备69.58亿元，其中存货跌价准备54.42 亿元、长期股权投资减值准备10.15 亿元、其他应收款减值准备5.01 亿元。计提减值准备减少公司2025 年归母净利润44.47 亿元。4）少数股东损益占比高。2025 年公司净利润中，少数股东损益占比79.40%，较2024 年48.64%提高30.76pct，进而导致公司归母净利润占比下降，归母净利润下滑较多。从费用管控看，2025 年公司销售费用率、管理费用率分别为2.83%、1.46%，分别较2024 年下降0.02pct、0.17pct，公司持续降低费用，积极提高管理效率。
销售量减价升。2025 年，公司实现销售面积1235 万方， 同比下降31.26%；销售金额2530 亿元，同比下降21.68%；对应销售均价20486 元/平米，同比提高13.94%。销售整体量减价升，销售金额连续3 年行业第一，龙头地位稳固。公司坚持城市深耕，2025 年核心城市销售贡献92%，连续3 年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率7.9%，较2024 年提高0.8pct，10 个城市市占率超过10%。全年回笼资金2589 亿元，销售回笼率102%，连续3 年超100%。
投资拿地聚焦核心。2025 年公司全年拓地计容建面457 万方，总地价791 亿元，权益比例87%，对应楼面价17309 元/平米。按照全口径计算，公司投资力度0.31，投资依然保持较谨慎的投资策略。从拿地质量看，公司2025 年新增地块的地货比为0.84，拿地质量高；公司一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。公司2025 年新开工面积703 万方，竣工面积2450 万方。截至2025 年末，公司待售面积5654 万方，其中增量项目925 万方、存量项目4729 万方。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

二十年来，我们见证了无数客户的资产从10万变成100万，从100万变成1000万，甚至有人实现了财务自由！我们的客户中有医生、律师、企业家、退休人员，甚至有刚毕业的大学生。他们都有一个共同点：信任吴老师，选择了专业的投资理财服务。

为什么吴老师能够持续为客户创造价值？因为我们始终坚持以客户利益为中心，用专业创造财富，用真诚赢得信任。您还在犹豫什么？您的成功故事，从今天开始书写！现在就联系吴老师，开启您的财富人生！

投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"

【真实见证 ? 财富传奇】

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张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
不动产经营和综合服务齐头并进。1）不动产经营：2025 年公司实现资产经营收入51.4 亿元，同比增长28%； 在营商业经营资产项目累计开业620 万方，同比增长16%，包括租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等业态。公司在管的租赁住房规模超过7.1 万件，在营规模超过3.5 万件，同比增长59%。
2025 年公司稳定期的购物中心、写字楼、酒店出租率同比均提升1pct。在不动产REITs 方面， 公司有序推动以保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs 申报发行工作，打通“ 投-融-管-退”闭环，进一步拓宽公司融资渠道。2）不动产综合服务：2025 年保利物业实现全年物业总收入　　171.3 亿元，同比增长4.8%；归母净利润5.5 亿元，同比增长5.1%。公司2025 年第三方新签单合同金额29.3 亿元，来自第三方项目的物业管理收入58.6 亿元，占物管收入比重提升至44.6%， 市场化发展成效显著。商业酒店服务上，2025 年外拓7 个轻资产项目，并自主研发酒店数智管理决策系统，签约21 家外部酒店。会展营运上，保利世贸博览馆2025 年办展82 场，182场会议的场地及服务保障，出租率稳居同类型场馆行业前3。
压降负债多元融资。杠杆下降：2025 年公司资产负债率72.26%，较2024 年末下降2.08pct，连续5 年下降。负债规模压降：截至2025 年末，公司有息负债规模3412 亿元，同比减少77 亿元。负债结构健康：截至2025 年末，公司一年内到期有息负债金额706 亿元，占有息负债金额的20.7%，该比例较024 年末下降3.6pct。融资渠道多元：2025 年发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85 亿元，并在2025 年完成发行110 亿元中票和45 亿元公司债。融资成本下降：2025 年新增有息负债平均成本2.59%，较2024 年末降低33bp，截至2025 年末公司综合融资成本下降38bp 至2.72%。经营活动净现金连续8 年为正，截至2025 年末公司货币资金余额1229 亿元，并表口径已售待回笼资金498 亿元，占总资产比例超过10%，为公司提供充裕的流动性储备。
投资建议：公司收入下滑，受到开发行业整体影响、投资收益亏损、计提减值损失、少数股东损益占利润比例提高的影响，归母净利润下降。公司开发业务销售量减价升，维持龙头地位，投资聚焦核心城市，不动产经营和服务齐头并进，财务端降杠杆、压负债，多元化融资。基于此，我们预测公司2026-2028年归母净利润为17.25 亿元、19.13 亿元、21.14 亿元，按照目前股本计算对应EPS 为0.14 元/股、0.16 元/股、0.18 元/股，对应PE 为42.13X、37.99X、34.36X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、不动产经营和服务业务不及预期的风险。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

无论您是股市新手还是老手，无论您是追求稳健还是渴望高收益，吴老师投资团队都能为您提供最适合的方案。我们精心设计了多种服务模式，总有一款适合您：

股票合作：与投资者共同操作，共享收益。我们提供全程专业指导，让您的投资更有方向。适合有一定投资经验，希望与专业团队并肩作战的投资者。

股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

【财富热线 ? 限量服务】

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投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

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吴老师投资团队对每一位投资者郑重承诺：

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"