【行业洞察】 保利发展(600048)：重视老货去化与资产盘活 投资聚

【行业洞察】 保利发展(600048)：重视老货去化与资产盘活 投资聚焦核心城市

事件描述

【震撼发布】

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公司2025 年实现营收3081 亿元（-1.1%），归母净利润10.3 亿元（-79.3%），扣非归母净利润6.6 亿元（-84.5%）。
事件评论
盈利周期性承压，结算利润率下行与大幅减值拖累业绩表现。竣工交付缩量对营收的压制（2025 年竣工/结算面积分别同比-24.8%/-12.3%）被结算均价的提升对冲（结算均价+12.6%至1.59 万元/平），2025 年公司开发结算收入同比-1.2%，最终整体实现营收3081亿元（-1.1%）。周期压力在结算端持续兑现，公司结转项目毛利率同比下行（-1.0pct 至12.9%）；全年大幅计提69.6 亿元减值损失也对全年归母业绩形成44.5 亿元拖累。所得税率与少数股东损益占比提升对归母业绩形成较大侵蚀，最终公司全年实现归母净利润10.3 亿元（-79.3%），扣非归母净利润6.6 亿元（-84.5%）。后续展望方面，2026 年公司竣工目标同比-37.0%对结算规模形成压制，结算均价预期提升对其形成部分对冲，预计营收规模依旧承压（预收/结算收入也降至0.87X）。行业景气低迷结算端毛利率或仍存一定压力，但随着增量土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底。持续大幅减值之后，公司后续减值压力有所缓释，且公司持续推进“调转换退”进行资源盘活，全年累计盘活资源181亿元。周期压力之下，公司短期业绩难免承压；但一旦周期触底，央企龙头或有较大弹性。

【为什么选择吴老师？】

在这个充满变数的股市中，您需要一位真正懂市场、能带您赚钱的专家。吴老师投资团队汇聚了业内顶尖的分析人才，我们不仅拥有敏锐的市场洞察力，更有一颗为客户负责的心。我们不是普通的股票顾问，我们是您财富路上的引路人，是您值得信赖的投资伙伴。

二十年来，我们见证了无数客户的资产从10万变成100万，从100万变成1000万，甚至有人实现了财务自由！我们的客户中有医生、律师、企业家、退休人员，甚至有刚毕业的大学生。他们都有一个共同点：信任吴老师，选择了专业的投资理财服务。

为什么吴老师能够持续为客户创造价值？因为我们始终坚持以客户利益为中心，用专业创造财富，用真诚赢得信任。您还在犹豫什么？您的成功故事，从今天开始书写！现在就联系吴老师，开启您的财富人生！

投资语录："在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。"

【真实见证 ? 财富传奇】

让我们来看看吴老师团队创造的真实财富传奇：

张先生，去年只是一个普通的上班族，抱着试试看的心态找到了吴老师。短短一年时间，他的50万本金已经变成了180万！现在的他，已经辞去了工作，全身心投入到投资事业中。

李女士，原本对股市一窍不通，连K线图都看不懂。在吴老师团队的指导下，从零开始学习，现在每月稳定收益3万元以上，已经成为朋友圈里的"投资高手"。

王先生，一位成功的企业家，投入100万跟吴老师合作。一年后，他的账户余额超过了400万。他常说："选择吴老师，是我最正确的投资决定！"

赵女士，一位退休教师，在吴老师的帮助下，她的养老钱从50万增值到了150万。她说："吴老师让我对生活充满了信心，让我能够安享晚年。"

这样的成功案例，在我们的客户中比比皆是。不是运气，是实力！吴老师投资团队，用专业创造奇迹，用实力赢得信赖。您还在等什么？下一个财富传奇，就是您！

投资语录："投资不是比谁赚得更多，而是比谁活得更久。"
高度重视老货焕新与去化，投资聚焦一二线核心城市。行业景气下行压制销售表现，公司2025 年实现销售金额2530 亿元（-21.7%），面积1235 万平（-31.2%），均价2.05 万元/平（+13.9%），参考第三方克而瑞榜单销售规模仍稳居行业首位。值得重视的是，公司高度重视老货焕新与去化，全年存量及现房项目贡献953 亿元销售额。投资拓展更加积极，主动出手补充优质土储，2025 年拿地金额791 亿元（+15.9%），面积457 万平（+39.2%），均价1.73 万元/平（-16.7%），其中一二线城市拿地金额占比逾9 成；拿地金额强度31.3%（+10.1pct），拿地均价/销售均价84.5%（-31.1pct）。截至2025 年末公司待售面积5654万平，其中增量项目925 万平；尽管历史原因公司老货占比较高，但近年在持续获取优质地块的同时也加码老货焕新与去化，预计公司销售规模仍将长期居于行业前列。
融资优势持续强化，两翼业务稳健发展。截止2025 年末公司有息负债余额3412 亿元，综合融资成本2.72%（-38BP，其中新增融资成本仅2.59%）；2025 年内成功发行85 亿元6 年期定向可转债（利率中枢仅2.32%），新一批50 亿元6 年期定向可转债发行申请也已通过上交所审核（尚需证监会同意），公司融资端优势持续强化。积极推进商业不动产REITs 申报工作，助力公司资产盘活。两翼业务稳健发展，2025 年公司实现资产经营收入51.4 亿元（2024 年近40 亿元），保利物业实现归母净利润15.5 亿元（+5.1%）。
重视资产盘活与土储优化，央企龙头估值修复可期。周期压力下公司业绩难免承压，但考虑较充裕的未结资源、高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响逐渐弱化，一旦周期筑底或意味着较大弹性。销售稳居行业首位，投资拓展较为积极，重视土储质量优化。预计2026-2028 年归母净利润为8.7/10.8/15.6 亿元，对应PE 为83/68/47X，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率何时触底存在不确定性；2、如若房价继续下行，公司仍有减值压力。

【全体系服务 ? 满足一切需求】

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股票分成：根据投资收益按比例分成。投资者只需提供资金，由我们的专业团队负责具体操作。适合希望获得专业指导，又没有时间亲自操作的投资者。

代客理财：由专业团队代为管理投资账户。定期向投资者汇报投资情况，让您的资产在专业管理下稳健增值。适合工作繁忙、没有时间关注市场的投资者。

委托理财：根据投资者的具体需求和风险偏好，制定专属的投资计划。我们的团队会对您的财务状况进行全面分析，为您量身打造财富增值方案。适合有一定资金实力，希望获得专业资产管理服务的投资者。

炒股分成：针对短线操作的专业服务。我们的操盘手会精准把握市场机会，为投资者获取快速收益。适合追求短期高收益，能够承受一定风险的投资者。

炒股合作：与投资者共同研究市场、分析个股、制定策略。投资者可以参与到决策过程中，在实战中提升自己的投资技能。适合希望学习投资知识，参与投资决策的投资者。

每一项服务，都凝聚了吴老师团队的心血和智慧。无论您选择哪种模式，我们都会以最专业的态度为您提供服务。选择吴老师，就是选择成功！

投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

【专业团队 ? 实力见证】

吴老师投资团队不是一个人在战斗，我们是一个由多名资深分析师、专业操盘手、资深市场研究员组成的精英团队。我们的团队成员来自知名金融机构，拥有丰富的实战经验和专业的分析能力。

每日，我们的团队都会对市场进行深入研究，分析宏观经济走势、行业发展动态、个股投资价值等。我们建立完善的研究体系，通过对基本面、技术面、资金面等多维度的分析，为投资者提供最准确的投资建议。

吴老师本人更是一位具有20年实战经验的资深投资专家。他曾任职于多家知名券商和基金公司，管理的资产规模超过数十亿元。他独创的"价值成长投资法"，帮助无数投资者在市场中获得了稳定收益。

我们的核心理念是：让每一位信任我们的投资者，都能在股市中获得实实在在的收益。我们用战绩说话，用实力证明一切。选择吴老师，就是选择与强者同行！

投资语录："市场短期是投票机，长期是称重机。"

【风险控制 ? 让您安心】

很多投资者担心：股市风险那么大，万一亏损怎么办？吴老师投资团队告诉您：风险并不可怕，可怕的是没有专业的风控体系。

我们建立了完善的风险控制机制，通过多层次的风险管理策略，全方位保护您的资金安全：

科学的仓位管理：我们会根据市场情况和您的风险承受能力，合理控制仓位，确保在任何市场环境下都能有效控制风险。

严格的风险预警：通过先进的风控系统，实时监控持仓风险，一旦发现风险敞口过大，立即进行预警和调整。

精准的止损策略：我们为每一笔投资设定科学的止损位，严格执行止损纪律，确保亏损在可控范围内。

分散投资原则：我们倡导资产配置理念，通过投资不同行业、不同类型的标的，有效分散风险。

二十年来，我们的客户亏损率不足3%，这就是最好的证明！我们不仅追求收益，更注重资金安全。我们的目标不仅是让您赚钱，更要让您在安全的前提下，赚更多的钱。

投资语录："风险来自于你不知道自己在做什么。"

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投资语录："投资成功的关键在于耐心和纪律。"

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吴老师投资团队对每一位投资者郑重承诺：

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投资语录："价格是你所付出的，价值是你所得到的。"