【行业洞察】 固收点评报告：二手房周成交同比“四连增” （1）

【行业洞察】 固收点评报告：二手房周成交同比“四连增”

（1）周度观察：二手房周成交面积同比连增四周，新房周同比增幅扩大

【震撼发布】

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二手房周成交面积同比连增四周，市场热度不减。4 月17-23 日，二手房周成交面积同比增长12%，增幅较上周收窄4 个百分点，录得“四连增”，其中一、三线城市为主要拉动项，同比分别增长19%和18%，二线城市同比仅增长4%。环比方面，本周二手房周成交面积环比下滑3%，实现了296 万方的成交量，已超越2025 年峰值（295 万平），仅次于上周创下的2026 年以来最高值（305 万平）。
新房市场同比增幅扩大，复苏加快。4 月17-23 日，新房市场成交面积同比增长14%，实现两连增，增幅较上周扩大9 个百分点，一、二、三线城市同比分别增长21%、10%、14%。环比方面，本周新房成交面积环比增长7%，不过增幅较上周收窄24 个百分点。成交绝对量为233 万方，仅为2025 年最高值的45%，仍处低位区间。
（2）月度观察：二手房、新房成交面积同比增幅继续扩大
月度趋势来看，4 月1-23 日二手房、新房同比增幅继续扩大，“银四”热度继续上升。二手房方面，4 月1-23 日，二手房成交面积同比增11%，本周成交拉动月度增幅扩大1 个百分点（4 月1-16 日同比增幅为10%），扭转1-3 月同比连续下跌趋势，1-2 月同比跌4%、3 月同比跌8%。新房方面，4 月1-23 日，新房成交面积同比增长7%，本周成交拉动月度增幅扩大3 个百分点（4 月1-16 日同比增幅为4%），增幅较3 月扩大6 个百分点。
二手房同比读数“含金量”较高，新房同比则受基数扰动更大。2025 年4 月二手房成交面积1075 万平米，明显高于2021-2024 年同期均值745 万平，基数效应并不显著；环比回落10%，较2021-2024 年同期5%的平均环比回落幅度有所放大，主要反映“924”政策效果退坡的边际影响。反观新房，2025 年4 月成交面积969 万平米，远低于2021-2024 年同期均值1667 万平米，且环比回落30%，大幅超出2021-2024 年同期16%的环比均值，低基数效应是支撑4 月新房同比增幅扩大的重要变量。

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分结构来看，4 月1-23 日，二手房市场中仅杭州同比下跌6%，其他观察城市同比均增长，其中厦门、南宁增幅明显（43%、38%）。新房市场中，京沪广以及部分二三线城市（武汉、南宁、扬州等）增势明显，大连、东莞等其他二三线城市跌幅较深。

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（3）上海新政效果观察：成交量高位震荡
上海二手房周成交面积环比转跌，整体维持高位震荡。本周上海二手房成交面积转跌，环比下滑7%。从绝对量来看，周成交面积达58 万方，仍位于政策落地以来周成交面积区间的较高位（39-63 万方）。同比来看，本周同比增长21%，增幅较上周持平，新政提振效果未出现明显衰退。
横向对比未出台新政的北京、深圳，上海同比领先而环比落后。同比维度，上海二手房成交面积录得21%的正增长，好于北京（16%）、深圳（20%）。环比维度，本周京沪深三地二手房环比走势分化，深圳环比增长17%，而北京、上海环比分别下滑2%和7%，上海表现不及北京、深圳。
（4）房价观察：三线城市二手房挂牌价周环比转正
4 月10-16 日，三线城市二手房挂牌价周环比转正，而一、二线城市仍处跌势。三线城市二手房挂牌价环比增长0.01%。一、二线城市则分别下跌0.03%和0.14%，跌幅均收窄0.30 个百分点，分别录得“三连跌”和“八连跌”。各一线城市二手房挂牌价走势分化，北京、广州环比转正，分别增长0.08%和0.17%，深圳仍处跌势（环比-0.02%），但跌幅较上周收窄0.25 个百分点，上海环比下滑0.21%，跌幅较上周扩大0.05 个百分点。二线城市涨面扩大，本周共有5 个观察城市（杭州、大连、福州、南京、青岛）环比上涨，增幅在0.24-0.46%，其中杭州领涨，而上周上涨的城市（天津、西安）本周均转跌，跌幅分别为0.21%和0.61%。
风险提示
地产政策出现超预期调整。

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投资语录："不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。"

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